地價稅將成最重負擔
土地增值稅勢微，已成定局。
土地公告現值年年調升，對擁有不動產消費者，
年年需繳交的地價稅負擔越來越沈重。
微利時代應如何投資不動產，
有些功課得事先作一下。
經過兩年減半徵收的土地增值稅，已經在立法院通過，稅率永久調降，目前最高稅率為百分之四十。由於該稅率仍不低於目前所得稅的最高稅率（40%），展望未來，該稅率的繼續調降，乃必然的趨勢。
未來土增稅調降的方向應該不出二種：一種是調降為單一稅率（例如：30%或25%）；另一種則是該稅取消，該部分的獲利併入個人所得稅計算。即完全成為一種資本利得稅（capital gain tax ）的形式。
不論未來土地增值稅率如何調整，土地增值稅的重要性逐漸式微已成定局。甚至可以大膽地說，土地增值稅的時代即將結束。未來，該稅對於房地產投資的影響將會愈來愈小，其原因有四：
一、是由於台灣人口增加速度減緩，少子化的情形嚴重，土地價格大幅飆升的機會減少。
二、是由於台灣人口外移速度增加，房屋供不應求的情況已不易產生，除少數地區外，價格大幅變動機會不會太大。
三、是由於土地增值稅率減半效應已有多年（當時最高稅率只有30%），許多老地主都已計畫性處理掉了手中資產，以後要抽到高稅率的機會減少。
四、是課徵土地增值稅的計算基礎「土地公告現值」，經過多年的調整，與市價的差距縮小，以後再大幅調高「土地公告現值」的機會亦不大。
當土增稅這項影響台灣五十年稅賦的重要性大幅降低後，接下來會是什麼東西將取代它的地位呢？
答案是地價稅。過去由於土地增值稅的影響太大，以及地價稅一直不受政府的重視，因此，造成大家對地價稅的忽視。其實，當土地增值稅的重要降低後，地價稅將成為影響房地產投資的最主要稅賦，其原因有五：
一、 地價稅是每年都要課徵的，它不像土地增值稅，是一種移轉稅，是當房地產有交易移轉時才課徵，因此，影響性更大。
二、地價稅計算的基礎是依據土地「公告地價」，以往地價和市價的差距極大，通常都只在一、二成之間，但隨著政府財政狀況愈來愈差，各地方政府即不斷提高稅基─「公告地價」，目前多已提高至市價的五、六成，未來還會提高，因此，地價稅負擔自然也會愈來愈高。
三、地價稅的計算是採取累進制的，簡單地說，擁有土地愈多的人，稅率愈高，二者最大可差到五倍半。這點對建築經營者大為不利，近年來許多建設公司或經營房地產的公司由於持有土地較多，因此地價稅的負擔大幅提高，對長期經營者大為不利。
四、地價稅如果不繳，不但土地無法順利過戶，甚至會遭到查封，嚴重影響土地經營與利用。
五、近年來，有許多地上權的案子，政府不出售土地只採取收取土地租金的方式，讓人民在土地上建築使用，當初地上權用戶在取得房屋時，土地租金是非常低的，因為多依據當時的土地「公告地價」計算，但是當政府不斷調高「公告地價」時，他們的負擔亦會不斷增加，當初購買地上權房屋時的價格，就相對不算便宜。這對購買地上權房屋的人，以及使用公有土地的長期經營者影響較大，是不可不加以注意的事情。
當地價稅成為主要稅制之後，對於投資房地產的人要如何因應呢？以下五個基本原則是可以加以注意的：
第一，土地應儘可能的分散。因為地價稅的累進基礎是同一個所有權人（不管是個人或是企業）。因此，應該儘量減少同一個所有權人擁有的土地面積。依一般的標準，擁有土地超過約二百坪以上，地價稅就會產生較高的稅率。
第二，土地應儘可能的減少持有。如果是為了長期經營，經營者應儘可能擁有房產，而將土地由免稅機構擁有（如政府、財團法人、基金會），如此一來，地價稅的負擔即可大幅減輕。
第三，土地不必急著過戶到自己名下，以往許多人購買房地產都急著過戶。但在實務上，可以確保產權的方法有許多，如設定地上權、預告登記，以及依據信託法的信託登記等，都可以達到產權確保，又可以避開重稅，都是可以加以考慮的方向。
第四，土地應儘可能讓法人持有：由於地價稅的負擔逐漸增加，如果能列成費用項目支出，可成為節稅的重點。對個人而言，地價稅的支出，不易列為個人費用的支出，以成為所得的減項，故如果可以讓法人持有，比較容易達成節稅的目的。
第五，出租資產，其地價稅應約定由承租人支付。以往出租契約中的地價稅多約定由出租方（地主）負擔。未來，為了有效控制成本，故長期租約宜約定由承租方負擔。
微利時代已經來臨，以後要賺取利潤的難度，勢必愈來愈高，但因政府財政日益惡化，加稅勢必成為不可避免的政策方向，因此，投資人一方面要面對收益減少，另一方面又要面對稅賦增加，如何利用專業，在這二種因素的影響下，走出一條自己的路，勢必成為每一位投資人的重要功課。（本文作者為基泰建設總經理）
◎文章提供／住展雜誌
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