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換屋族 節稅有妙招
記者 陳美珍
出售自用住宅房屋會產生一筆財產交易所得，必須要繳交所得稅。今年5月申報的是94年度所得稅，曾在94年間出售房屋者，若實際售價超過原始購買房屋的價格，產生的所得就要繳稅。但若售屋目的在換屋，換屋族只要控制買賣時點在兩年內，還可以擁有退稅的優惠。
舉例來說，張三在94年5月賣掉一幢屋齡十年的自用住宅，售價是1000萬元，張三十年前以500萬元買下這幢房屋，結果張三售屋後，即會出現500萬元的財產交易所得。
500萬元對一般人來說，是一個筆鉅額財富，粗估這筆財產交易所得須按40%稅率繳交約200萬元稅捐。200萬元幾乎已是張三售屋獲利的一半，如果不懂得申報技巧，財交所得稅之重，頗令人心痛。
所以必須注意的要訣是：房屋的財產交易所得除可以按真實成交價計算交易所得外，也可以用房屋評定現值來計稅。房屋評定現值一般遠低於市價，運用房屋評定現值計算房屋財產交易所得，通常是在房屋所有權人拿不出原始的房屋買進成本時，才用得上的辦法。
財交所得兩者皆可的計稅方法，嚴格來說，並不是納稅人可自由選擇的做法。不過，因為納稅人握有出不出示買進房屋成本，與賣出房屋售價的主動權，在稅捐機關掌握不到實際交易價格或買賣成本時，納稅人何時拿出買賣成本，就會與自己的財交所得計算方式產生直接相關。
簡單一點說，出售房屋要節省鉅額稅捐最基本的方法，就是先看賣掉的房屋是賺或賠。當賠錢賣屋的時候，無論如何一定要用市場真實成交價來申報，同時也一定要拿出當初買進房屋的購入成本，證明自己不但賣屋沒有所得，還有大筆損失。這筆售屋損失，三年之內還可以與出售自用轎車等其他財產交易所得互抵，可再節省不少稅捐。
反過來說，如果出售房屋有錢賺的時候，就不要出示原始購入房屋的成本證明，免得讓稅捐機關有機會課你的稅。這時候，要懂得運用「沒有原始購屋價格證明」的理由，在申報所得稅時，自行按財政部每年都會頒布的「財產交易所得額標準」所訂出的所得換算率，計算財交所得稅，才能達到省稅目的。
以今年為例，無法出示買賣成交價格成本者，財交所得是以房地產出售年度房屋現值乘上財政部所訂的所得額比率計算。以台北市為例，今年報稅是以房屋評定現值的23%計算財交所得。
當年度出售房屋，在申報財產交易所得稅時，需注意這宗房屋買賣是賺、是賠。若最後屬於必須繳交一筆財交所得稅者，也要注意後續的退稅權益。因為，只要售屋的目的是為了換屋，不管是先買後賣房屋，或先賣後買房屋，凡符合「以小換大」或「以低價換高價」的原則，並將買賣房屋的時間點控制在兩年之內，稅法還會提供換屋族退還先前已納財交所得稅的好處。
重購自用住宅退還所得稅最重要的關鍵在於，要退稅就一定要在兩年內完成「先買後賣」或者「先賣後買」的動作。而且不管先買或先賣，買進的不動產價格一定要高於賣出不動產才可以退稅。當然，這項退稅優惠只限自用住宅，但重購退稅的次數完全沒有限制。
重購自用住宅退稅包括兩個部分，土地部分可以退還土地增值稅；房屋部分則是退還所得稅。兩者的退稅條件略有不同，申請退土增稅者，先買後賣或先賣後買，買賣的不動產所有權人一定要是「同一人」；申請退所得稅者，就沒有這樣的限制。（系列15，系列完）
【2006-05-23/經濟日報/A13版/稅務法務】
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