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旺得寶專刊連載 1204

經驗老道的投資客與新手投資客的差別在於，身處滿天全金條的投資機會中，他們了解自己的定位為何，哪一塊不熟就不要碰，既然要碰，就要徹底了解各種工具操作的「眉角」。

一般而言，套房投資客分2種。一種是買賣賺價差的投資客，賣給誰呢？賣給長期出租的投資客。

假設我在市場上找到一坪5萬塊的公寓，一間改裝的成本15萬，一間套房平均抓5坪，取得成本25萬，總共成本約40萬，市場行情大約可租到5千塊。租滿之後，賣出去一間可以賣到70萬，扣掉其它費用還可賺20多萬。

如果一間公寓30坪可以改6間，那就是上百萬的價差。當然，在持有期間你一樣可以賺到租金收入！

整體而言，你賣給房客之前的租金投報率會比下一個接手的投報率來得多，而下一個接手的，也有長期而穩定的租金收入，你們之間的關係為前一手後一手的差別。現金流的方式雖不一樣，但都是不錯的投資方式之一。

＜投資客想得跟你不一樣＞

新手投資操作往往放入太多感情因素，受到市場上的新聞、雜誌題材影響，對未來抱持著美好的期待。沿著捷運買、沿著新地標買、就連陸客來台你也買，買到哪賠到哪也真是不簡單。

投資客與仲介朋友常有機會在小型招待所裡交流，仲介只要口頭上講案名，投資客腦中就有一把尺，在樓層、格局、車位的評估都有個底，價錢八九不離十，而且往往可以拿到好價格，必要時再實際走訪看物件再次確認屋況。

早期台中投資客有天書，市場上投資客的物件銷售資料統統都在這裡面，還有一串公鑰匙可以看遍所有物件，經驗豐富的投資客靠著總表搭配公鎖，事半功倍。

勤看物件、培養正確房市觀、深入了解裝潢行情，在資訊的判斷會更客觀。

＜不要問為什麼＞

常有天真可愛的人問屋主，為什麼要賣這個房子？事實上，就算屋主欠錢也不會跟你說。也許他想早一點脫手，或是這房子本身有瑕疪，但你覺得他會一五一十的告訴你嗎？當然是要經過修飾美化一下再來Push成交啊！

因此，多方吸取資訊，培養敏銳的判斷力、累積足夠經驗，自然不受錯誤資訊的影響。你要聽一個開賓士車的人跟你說車好不好開，還是要聽賣車的人跟你說好不好開？有些東西真的要靠自己觀察再做決定，就算你問了，得到答案也不見得是真的，不是嗎？

投資客的字典裡沒有「為什麼」，只有「我認為」。

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