一般室內裝修(含裝潢)施工流程及簡易注意事項 2009-03-09 14:19:00 發表 生活資訊

 
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從套房裝潢成本與出租模式看居住品質
日昨一則社會新聞報導：「屏東市出租套房被縱火造成兩死十傷案….，【2007/08/08 聯合晚報】這棟面寬 四公尺 、長廿 五公尺 五樓建築，每樓隔出七間出租套房，房東住二樓，一樓做會客室，大門拉門是唯一出入口，二樓入口處才有門上鎖。…【2007/08/09 聯合報】 」
第四台新聞則是提到此案件：「房東共隔成28間套房出租，用身分證影本就可以租用，造成龍蛇雜處，人員進出完全無法管理…」，不知此一報導是否屬實？
對於居住管理的戶數，據我所知，集合式住宅的戶數在100戶以下是屬於比較容易管控的規模，100～300戶則是快接近極限，500戶以上就應該交給有給職的專業管理公司負責。至於小套房的管理規模，我倒是尚未找到相關的文獻資料，然而我願意從房東對套房的裝潢投資金額嘗試解讀套房出租模式，以及將來房客可能獲得的居住品質。
向有承攬出租套房的裝潢設計包商打聽的結果，一般而言是以每間十萬與二十萬為分界，我暫將每間套房平均裝飾費用分為四種等級：十萬以下（第四級）、十萬元（第三級）、十五萬元（第二級），二十萬元以上（第一級）。
先談第四級，房客勿對此級套房存有什麼期望，以防火效能的木心板為隔間基本裝潢方式，與雅房差異就在於房客多擁有一個衛浴空間，傢俱則不一定會有，頂多是木板床、塑膠衣櫥與簡單桌倚，其房租比雅房貴上約一～一成半左右，房東的想法也僅止於能收多少房租就收多少房租。對其所屬的這些房客也沒有什麼要求，所以過濾來租房客並非考慮重點，房東所想的就是只要有人來租，可收到租金就好，這類的套房房客的素質普遍就一般般，房客的流動率高是另一種現象，第四級的套房出租模式簡單說就是來者不拒，居住品質是不擬有所期待的。
第三級套房：平均裝飾費用在十萬元左右的套房，普遍是採用乾式施工法的防火矽酸鈣板加上輕鋼架天花板的方式格間方式，提供的傢俱無論衣櫥、桌椅、床舖都是以方便為考量，這種套房談不上什麼室內設計，也不擬從房客居住需求的角度進行設計規劃，偶而會配置冰箱或電視等等簡單的家電設備，此等級套房的房東在當初動工裝潢時已經知道必須有防火隔間會比較容易租出去，但基本的套房出租模式也與第四級差異不大，許多頂樓加蓋的套房多屬此類等級。
第二級套房：平均裝飾費用介於十五萬上下的套房，此類套房的裝飾費用增加有兩個可能的面向，一是改為以磚牆為隔間方式，二是仍採用防火矽酸鈣板但改在衛浴設備與傢俱採購方面有所加強，（如果二者都要兼顧就會跳到更上一個等級上去），這一等級的套房房東的投資思維比較傾向想要用比較好的硬體設備吸引願意多花一點租金的房客，因為房東投資金額已經調高一些，也怕遇到不愛惜設備或收入不穩定的房客，所以會對房客進行一些過濾篩選的動作。套房出租模式會開始傾向包保守，因為有篩選所以房客素質有被拉到較接近的可能，將來房客的居住品質會是存在可以被期待的可能。
第一級套房：平均裝飾費用介於二十萬上下的套房，此一等級套房以磚牆為隔間方式為主流，房東會考量房客居住時的生活舒適性與隱密性。傢俱採購會考量整體室內設計的搭配，家電設備以一線品牌為主。會被列在這一等級的套房房東為有至少十年經驗以上的套房出租經驗，知道套房商品要以什麼樣的設備來滿足較優質的房客，也知道要預先訂定哪些規則來過濾登門看屋的房客，因為房東有自己的原則（這些原則基本上也是出於房東要保護自己的資產而衍生而出的），所以對房客篩選會傾向寧缺勿濫的保守操作，由於有把關所以房客素質會趨於一致，這樣的套房出租模式會獲得何種居住品質應該是不會令人失望的。
我知道有平均裝飾費用超過二十五萬的第一級以上的套房，下次再講給大家知道。

25招一學就會的老屋翻新裝修需知(二)

室內設計 (2007-03-27)

老屋翻新很難嗎？答案絕對比新房子的裝修來得複雜許多，因此，就讓熟悉老屋翻新各項工程的設計達人劉嘉雯，傳授20項不可不知的老屋翻新裝修工程，讓你不管是自己發包或是請設計師都能搞定。

 
25招一學就會的老屋翻新裝修需知
 室內設計 (2007-03-27)

老屋翻新很難嗎？答案絕對比新房子的裝修來得複雜許多，因此，就讓熟悉老屋翻新各項工程的設計達人劉嘉雯，傳授20項不可不知的老屋翻新裝修工程，讓你不管是自己發包或是請設計師都能搞定。

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 套房裝潢致命關鍵→載重、公共安全、電線走火、跳電、隔音、漏水、糞管堵塞、銹蒼
        隔間套房裝潢有70%遭受到撿舉，事前未預先評估，事後處理不當，必將遭受拆除，損失可達近佰萬元；逾五倍浴室與房間之磚牆及水泥混凝土地坪的載重，重壓崩塌後致人員傷亡，將觸犯公共安全刑法罪。套房裝潢以磚牆隔間且過份便宜、低於每間18萬成本的包商施作套房裝潢，載重重壓崩塌後致人員傷亡，將觸犯公共安全刑法罪。
        治本解決之道→委託建築師申辦處理→符合載重要求(磚牆隔間及水泥混凝土地坪均不符合載重要求)→唯一以 6.5公分之C型鋼骨材+輕質發泡混凝土灌漿隔間牆，才是根本解決之道。 隔音→磚牆100%、輕質發泡混凝土灌漿隔間牆100%、隔音棉輕隔間牆70%、白磚牆70%。 防水→磚牆100%、輕質發泡混凝土灌漿隔間牆100%、隔音棉輕隔間牆70%、白磚牆70%。
        注意隔音不良、滲水、跳電、電線走火、糞管堵塞，裝潢套房後半段的出租、管理、法務、稅務才是重點，更需要學習經營know-how整套知識。 審慎考慮套房裝潢後面隔音不良(白磚牆與隔音棉隔間)、滲水(白磚牆與隔音棉隔間)、漏水、糞管堵塞、跳電、電線走火。套房裝潢用白磚牆或隔音棉輕隔間施作，將造成隔音不良與房客退租惡果！ 套房裝潢找過份便宜、接近成本的包商施作套房裝潢，將造成以後裝潢套房不容易出租，欠缺競爭性。

現在開放 多項服務
 
1.套房出租! 2.套房代管!