雖然跟房地產沒啥相關
但是覺得不錯的文章跟大家分享
引用自http://logiczhou.pixnet.net/blog/post/22279068
如有違規請告知 立刻下架
- 9月 16 週三 200911:12
給所有出社會人分享 跟房仲無啥關西
雖然跟房地產沒啥相關
但是覺得不錯的文章跟大家分享
引用自http://logiczhou.pixnet.net/blog/post/22279068
如有違規請告知 立刻下架
- 6月 27 週五 200814:57
行動是成功的開端-美國房地產最強sales 制勝致富成功心經
行動是成功的開端-美國房地產最強sales 制勝致富成功心經
行動是成功的開端
在美國，一個房地產經理人平均一年可賣出十棟房子，一個頂尖業務員平均一年成交量為50件；而洛夫‧羅勃茲一年卻可達成600件成交量！
這個數目是一般業務員的50倍！我們來分享他成功秘訣吧！
『我不是銷售員，我是企業家』你若想成為一位成功的超級業務員，首先，你應該將自己視為企業家來激勵，並將公司當成自己的企業。唯有如此，你的眼光才會長遠，目標才會遠大。懂得積極地培養自己的人際網路，懂得投資自己，並且不斷地學習。
‧ 在你的領域裡，你就是專家！
專業的行銷就像是種田一樣，是無法一蹴可幾的。許多人看見業務員光鮮亮麗的一面，卻沒有想過在這些優秀業務員的背後，是流了多少辛勤的汗水，是付出了多少時間與精力，才能有今天的成就。
我一直秉持著「種田理論」來經營我的房地產事業，目前，我的員工約有五十名左右。從我們這裡銷售出去的房子不下六萬件，而這些成就也是一點一滴累積起來的。因此，我想說的：不論是在哪一種行業，如果你想成為一位優秀的業務員，或是一位成功的創業家，就不要再被動地等客戶上門了；安逸的時代已經過去，你一定要走出去開發市場，發掘潛在的客戶，然後設法去耕耘他，擁抱他，那麼，你的成功一定是指日可待的！
‧ 找出目標市場
一開始進入這個行業時，我是以直覺來選擇我的「農地」，也可以說有點參雜了個人的喜好。因為，我認為工作占了人一生的絕大部份，總要自己喜歡才會做得愉快嘛！
剛開始的時候我對於房地產仲介業可說是一無所知，因此，我選擇了土生土長的地開始做起。如此一來，至少我已經占了地利與人和之便，因為，我對於這個地區的每一條街道，甚至哪個區域住了什麼樣的人，發生過什麼樣的事，都是瞭若指掌；而且在這裡，認識我的人也不在少數。同時，這個區域的房屋總數多達六萬棟以上。
這是很重要的，如果你是一位醫生，你會挑在住家的附近開業，還是會跑到四、五十公里外的地方去開業？當然是在自家附近開業嘛！當你選擇目標市場的時候，當然會選擇一個你比較熟悉，或是比較方便開發客戶，服務客戶的地區。所以，在坐擁地利人和的條件之下，你至少已經成功了一半。
‧ 先做好功課
在選擇所要經營的市場時，你可能會同時看上幾個有力的地區，此時你可能要面對的，是只能從中選擇其一的難題。如果可能，你可以使用電腦做客觀分析與評估，藉此找出真正適合你開發的區域。以我的例子來說，當初我在進行評估的時候，是以各地房地產仲介商的流動率與市場供需的程度，來作為決選的依據；因為對我而言，能賣得愈多，當然也意味著賺得愈多。同樣的情形，也適用在你的身上。不論你所行銷的產品是高價位還是低價位，都必須將業績能夠最大化的市場列為最優先的考慮。如此一來，成交的機會才會加大，而你和成功的距離才會因而縮短。
‧ 勤於耕耘，才有收穫
對我而言，開發市場與種田一樣，是需要每天勤於耕耘才能看得到成果的，因為，我才會將目標市場選在方便我來往客戶的區域，這樣可以節省來回奔波的時間，進而促成更多的交易。同時，我也會隨身攜帶筆記本，是有三孔夾的那一種，以便隨時更新記錄。我會藉著做禮拜之便，將該教會的負責人、牧師等的名字，這個教會的人數，以及下一次聚會的時間地點等相關資訊，都一一記錄下來，我也會到當地的學校、公園蒐集一些相關的資訊。
我的目的很簡單。第一，我希望讓他們知道我和他們是一體的。我會與他們一起上教堂，一起聚會，我們的小孩還可能是同班同學呢！因為我們有共同的語言，這有助於拉近彼此的距離，當然，成交的機率自然就增大許多。第二，我覺得這是應該做的服務。平時大家都很忙，因此，在聯絡的過程中可以增進彼此的情誼，況且，這是一種具有附加價值的客戶服務，何樂而不為呢？
同時，我也會試著記住整個地區的公園名稱，當我遇到合適的時機時，我可以告訴我的準客戶：「當然，你選的房子離巴利公園只要徒步幾分鐘就到了。」綠地對於居住品質有舉足輕重的影響，所以像這樣有利的話術非得是對於當地環境十分熟悉不可。
‧ 知己知彼，百戰百勝
早年我都以「掃街」的方式進行區域拜訪，所以我的客戶都知道我是誰。當我較為資深時，因為學到許多銷售技巧，不以這麼土法煉鋼的方式了。但是，現在回想起，「掃街」最大的優點是你會強迫自己走出去面對人群，面對你的準客戶。
另外，我會在每年挑出三個重要的節慶，準備一些小禮物與卡片送給我的客戶們。經常與客戶接觸，如果他們發生任何事，你就可以馬上為他們服務。相對地，客戶信任你的專業能力，自然就會口耳相傳，人際網絡就是如此建立起來的。
你必須很清楚所要行銷的產品，同時對於競爭對手的行銷方式與策略，也要有相當程度的瞭解；正所謂知己知彼，百戰百勝。接著，你必須謹慎地鎖定目標市場，例如，如果你是電腦銷售業務，那麼附近學校的學生可能就是你應該鎖定的目標客戶；而如果你是保險業務員或是投理財顧問，那麼，翻你的大學畢業紀念冊，從大學同學或是校友開始著手開發，也是一種不錯的方法。剛開始時記得別急著推銷產品，先提供對方適切的理財建議，讓對方信服你的專業，才可能有成交的機會。
【重要複習】
．羅勃茲的成功秘訣
1. 銷售的關鍵在於找到真正具有決策權的人
2. 如何具備企業家的思維
3. 傾聽客戶真正所要表達的，然後給他們所想要的
4. 自我成長的藝術~發現你所不知道的事物
5. 創造一個有效率的工作流程系統
最重要的是，如果你想成功，就必須把自己定位成為企業家，而不是業務員。
- 6月 26 週四 200802:14
看屋第2天仲介要求支付斡旋金.否則屋主連談都不肯談.正確嗎?
看屋第2天仲介要求支付斡旋金.否則屋主連談都不肯談.正確嗎?
仲介說詞 屋主見錢眼開我和老公昨天去看屋.
因為我很滿意屋況.但實際屋主開價有點高
我們已提出有意願的價位(希望北區房屋仲介能去找屋主談看看)
如果價錢相近.能夠進一步商量或約談
第二天..仲介說.希望我們先支付一筆十萬元的斡旋金
否則屋主連談都不肯談..也不肯見面
我問她們..屋主知道我們一開始說的價錢嗎?! (她說屋主連聽不肯聽)
我們是希望如果價錢差不多..再考慮斡旋金和拉抬價位..
如果不放心.也可以先簽"要約書".但不先支付斡旋金
但是她們反應..如果不支付斡旋金..
就無法幫我們保留房屋(她同事也有一組人要買).
如果不支付斡旋金..就無法與屋主談
((就連簽要約書都沒有用?!))
她說~如果沒有斡旋金.屋主會以為我們是仲介的人頭.(探底價用的?)
請問.這是正常的嗎?!?
昨天才去看屋(表示屋況OK.只是價錢需要再協調)
怎麼今天就要支付斡旋金???
如果沒有支付斡旋金.就無法與屋主談嗎?!?!
..那我們需要仲介做什麼?!?...(麻煩各位大大幫我解釋一下?)
其實要約書與支付斡旋金法律上效果一樣
其差別是買方毀約 罰則不一樣
既然看準了 開張支票也很方便
有仲介公司根本無要約書樣本
所以他要斡旋金比較快 重點是你喜歡 也確定要買 我們(買方)要求寫要約書去談價錢..
但仲介說..如果沒有斡旋金就不談.連價錢都不想說~..(所以我們很兩難)~
但又不肯一開始.連談都沒談.就付斡旋金?!(感覺很怪?!)
另外~lily提到.可以用支票的方式...
是可以使用有期限的支票(半個月或一個月後付現的支票?)支付斡旋金嗎??!
政府規定:斡旋與要約是由買方決定的喔!你可選擇那種方式談價格!
但是...一般屋主他對於價位上的思考..都是希望先看到所謂的錢..他才會仔細思考的..所以仲介會希望你先付斡旋也是這種用意..對仲介來講會有幫助..就算他談不成..他也必需把斡旋金還給你..假設他談成了..他也只能把斡旋金轉成訂金而以!
但是...一般屋主他對於價位上的思考..都是希望先看到所謂的錢..他才會仔細思考的..所以仲介會希望你先付斡旋也是這種用意..對仲介來講會有幫助..就算他談不成..他也必需把斡旋金還給你..假設他談成了..他也只能把斡旋金轉成訂金而以!
其實主要看是那間仲介公司..有分兩種斡旋方式..一種是唯一斡旋..就是公司只收你這組買方斡旋金與屋主談價格..其他同事買方出的價錢都必需等到你這組結果出來後才可在付斡!另一總就不是了!他可以在收另一組斡旋然後看那組金額高就讓那組成交!所以仲介希望你付斡也是怕他生意跑掉的方法@@"
ps.我是仲介..若有買賣需要也可找我..本公司服務不變..收費減半!
有需要在告訴我^^ 1.為什麼不付斡旋或不下要約就不幫忙談?
不論是斡旋或者要約,其實效力與目的都是相同的,就是白紙黑字地註明買方某某人,願出多少價位與所有權人洽談購屋事宜.對買方而言,何必寫什麼書面呢?先去談談看有沒有機會嘛!
會這麼想都是合理的.
不過仲介在與所有權人簽定委託銷售契約書時,有一項條款,若有買方出價購買,需在24小時內回報賣方.
口頭的要約在民法上當然也是成立的,只是難以舉證,所以對於屋主來說,他們多半不會把這個問題當真,或者認真思考.
而且萬一買方只是一時興起就出了價,仲介就找了屋主談價位,屋主一答應要賣,買方反而避不見面,那麼仲介未來要怎麼面對屋主?
沒有斡旋就去談,也不是不行,只是很怕賣方或買方反悔,對另一方很難交代.
所以仲介很堅持要收您的斡旋或要約,除了法規的因素,也有心理層面的考量.
2.第一斡旋:
如果這間房子很搶手,的確有可能同時有好幾組買方都喜歡,甚至口頭出價,這時候誰佔到第一斡旋,誰的手上就有主導權.
屋主會優先與第一斡旋商談價格,同樣的價位,就會是第一斡旋成交.
3.怎樣對您才有保障?
不管是開票或是現金,只要找的是合法的仲介業者,都蠻安全的.只要沒成交,斡旋金您可以隨時撤回,仲介要在24小時內退還給您,並不得收取任何手續或保管費.(當然您也不能收利息)
但是...買賣房子是人生的大事,您一定要考慮清楚再下斡旋,因為一旦斡旋成功,十萬轉成定金,這時候才反悔不買,就會發生被沒收定金的憾事了.
您要先確認清楚,房子的產權有沒有問題?現況說明書好好看仔細,有沒有事故或漏水的問題?
您需不需要貸款?您的自備款夠不夠?
除了您自己和老公,長輩要看過嗎?老師要看過嗎?
這些都確定了,對於價位也沒疑慮,這時候下斡旋是合理的事,不用擔心.
如果還有貸款的問題,請先將您的財力證明提供給仲介,請他們先估貸款,並將所需的貸款金額或成數以及利率寫在合約書的特約條款,未達此條件合約不成立.
只有清楚了解過程,您才能買得安心又順利!
1.仲介公司只是居間協助買賣的進行，並無權收受訂金，如果買方有意付出部分價款作為誠意進行交易，則應要求仲介公司出具「出價保證金」或是「斡旋金」之收據，並應確認在一定時間內，若交易成立，可轉為價款一部份；若不成立，亦可退回，而且在屋主未允諾出售之前，買方亦有權撤回斡旋金不買。
2.下斡旋金之前應注意事項︰
A.明瞭屋況︰
1.目前很多海砂屋、輻射屋的糾紛，而消費者應該要有警覺。
2.了解房子是否老舊、危險，以及水電管線配置修護情況。
3.了解四周地勢是否低漥，是否有污染源或聲色場所或影響居家安寧之。
4.工廠、廟寺等。
5.了解房子本身屋主的背景，或售屋原因不要買到換了好幾手的房子
甚或兇宅。
6.了解鄰居的生活水準，與公共設施的維修情況。
7.附近是否有公車站、幼稚園、巿場、銀行等公共設施。
8.房屋是否即將要改建、拆除。
9.是否距離高壓電線、電塔、變電所太接近。
10.光線、格局、地點、坪數是否都合意。
B.查閱合約︰一份公平的契約，除保障買賣雙方的權益外，更可免除不必
要的紛爭。
C.合理價格︰房屋價格基本上受個別產品差異化之影響甚大，因此，購買
之前應多參觀比價，貨比三家不吃虧。
D.付款方式︰其細節應涵蓋訂金、簽約金、銀行貸款、交屋款及付款日期等。
E.產權清楚︰購買之前除瞭解土地及建物所有權狀確是委託人本人之名義外，應特別注意謄本所記載之內容，檢視其有無設定抵押及詳細核算實際坪數，並對使用面積及公共面積作一說明。
F.附贈設備︰檢視附贈傢俱或冷氣機、冰箱、洗衣機等家電用品，但在價格上可得仔細的衡量一下。
G.要求協助屢行合約義務︰買方在簽約時就應該連帶的要求仲介公司負責協助監督賣方依約如期屢行合約義務，以確保交易之安全性。
在此另提供如何去審閱買賣意願書以確保購屋人權益以下步驟可供參考︰
A.價格方面，不要受到經紀人的影響，以自己的主觀意識去判斷，而且從低價出起，從差的條件談起。
B.付款條件，最好是簽約十％、備證十％、完稅十％、尾款七十％。
(1)最好開票付斡旋金、支票劃線、背書、抬頭寫屋主的大名，或仲介公司名稱。
(2)付斡旋金時，要請經紀人簽收，及收款人身份確認若現金付款，要收款人身份字號、手印。
(3)附加但書條件，如要求交屋時、室內修繕、附贈傢俱。
(4)不要表現出非常喜歡非買不可的態度以免仲介公司一直要求買方加價；相反的，要讓買方及經紀人覺得你是可買也可不買，或是有家人反對或是在考慮其它屋子，如此可使經紀人更積極向賣方議價。
C.斡旋時間不要太長四十八小時為限，但不得超過三天，免得被綁死。
D.注意合約上權利，若不合理，要據理力爭。
E.要求經紀人在意願書上，確認保證事項如海砂屋或輻射屋、二胎貸款償還等 。
如經過深思熟慮，您就可以放心地下斡旋金了。
2.下斡旋金之前應注意事項︰A.明瞭屋況︰
1.目前很多海砂屋、輻射屋的糾紛，而消費者應該要有警覺。
2.了解房子是否老舊、危險，以及水電管線配置修護情況。
3.了解四周地勢是否低漥，是否有污染源或聲色場所或影響居家安寧之。
4.工廠、廟寺等。
5.了解房子本身屋主的背景，或售屋原因不要買到換了好幾手的房子
甚或兇宅。
6.了解鄰居的生活水準，與公共設施的維修情況。
7.附近是否有公車站、幼稚園、巿場、銀行等公共設施。
8.房屋是否即將要改建、拆除。
9.是否距離高壓電線、電塔、變電所太接近。
10.光線、格局、地點、坪數是否都合意。
B.查閱合約︰一份公平的契約，除保障買賣雙方的權益外，更可免除不必
要的紛爭。
C.合理價格︰房屋價格基本上受個別產品差異化之影響甚大，因此，購買
之前應多參觀比價，貨比三家不吃虧。
D.付款方式︰其細節應涵蓋訂金、簽約金、銀行貸款、交屋款及付款日期等。
E.產權清楚︰購買之前除瞭解土地及建物所有權狀確是委託人本人之名義外，應特別注意謄本所記載之內容，檢視其有無設定抵押及詳細核算實際坪數，並對使用面積及公共面積作一說明。
F.附贈設備︰檢視附贈傢俱或冷氣機、冰箱、洗衣機等家電用品，但在價格上可得仔細的衡量一下。
G.要求協助屢行合約義務︰買方在簽約時就應該連帶的要求仲介公司負責協助監督賣方依約如期屢行合約義務，以確保交易之安全性。
在此另提供如何去審閱買賣意願書以確保購屋人權益以下步驟可供參考︰
A.價格方面，不要受到經紀人的影響，以自己的主觀意識去判斷，而且從低價出起，從差的條件談起。
B.付款條件，最好是簽約十％、備證十％、完稅十％、尾款七十％。
(1)最好開票付斡旋金、支票劃線、背書、抬頭寫屋主的大名，或仲介公司名稱。
(2)付斡旋金時，要請經紀人簽收，及收款人身份確認若現金付款，要收款人身份字號、手印。
(3)附加但書條件，如要求交屋時、室內修繕、附贈傢俱。
(4)不要表現出非常喜歡非買不可的態度以免仲介公司一直要求買方加價；相反的，要讓買方及經紀人覺得你是可買也可不買，或是有家人反對或是在考慮其它屋子，如此可使經紀人更積極向賣方議價。
C.斡旋時間不要太長四十八小時為限，但不得超過三天，免得被綁死。
D.注意合約上權利，若不合理，要據理力爭。
E.要求經紀人在意願書上，確認保證事項如海砂屋或輻射屋、二胎貸款償還等 。
如經過深思熟慮，您就可以放心地下斡旋金了。
買屋訣竅~1~總價7成開使談~
2~要履約保障~
3~要跟仲介拉感情,隨時聯絡!
4~斡旋金是否含在售價中
5~要找認識介紹的,比較好!
6~在履約保證上要備註:(1年內1~若海沙,幅射,貸款貸不到,漏水,兇宅.巴黎鐵塔一律退屋)先要求測海砂和幅射
7~地籍謄本和賣屋的屋況單要看清楚.
8~多去別家仲介或是臨居探聽此屋為何要賣
9~找里長了解行情
10~不要急,但要找急於售出缺錢的屋主(所以才說要與仲介關係好
11~至少看過50間房子~
只要簡單明瞭的跟仲介說你們想當面跟屋主談..而議價金你們當天帶去..也可以給屋主看表現誠意...(但是不要放人家鴿子啊...)
為何會跟你這樣說呢..那優點跟缺點在哪
優點:
1.你變的有主動權..而不是聽仲介教你怎麼做..
2.馬上有答案..一翻兩瞪眼..你們也不用等回報..
3.不用擔心..斡旋金拿不回來的問題
缺點:
1.要是差價太多..我想可能會談的很累..所以要有買不到的心態
2.當面談就不能有緩衝地帶...你跟屋主可是算對立狀態啊
(有斡旋金下去花時間..仲介可是緩衝點..)
仲介通常不太希望沒斡旋金作保障的情況約屋主來..所以會作個保險動作..安一下心..只會怕有人放鴿子..造成尷尬場面..
- 6月 26 週四 200802:11
關於專任委託的十大好處~超精采與豐富 賺錢後要記得留言分享喜悅喔!!
關於專任委託的十大好處
個人堤供意見給您做參考:
1.專任委託(專任專責),不動產買賣過程之中如有任何狀況可以找人負責,安心又安全.只有沒有制度的房屋公司才不跟客戶簽立專任委託，因為不用負責任.
2.沒有專任委託將沒有人會專心認真負責任的幫客戶賣、把案子丟在一邊…將造成房子賣不掉.
3.沒有專任委託將無法大量統一價格的廣告曝光，延誤售屋機會,專任委託不管任何通路就是一個價格.
4.因為變數太大，有投資風險，將無法提供大量的廣告行銷通路的服務。(任何仲介公司都不會這麼做）
5.沒有專任委託...房屋(鑰匙)交給很多家參差不齊的房屋仲介業者，讓素質無法掌握的經紀人員進你家,生活品質,生命財產,個人隱私無保障…亂、亂、亂.
6.沒有專任委託簽一般委託,多家賣廣告價格不一，大家都在比價錢，殺價、影響屋主權益,也會造成買方的不信任，訂金不知道要付給誰，導致影響售屋時機.
7.沒有專任委託，物件流通有限，只有經紀人員自己偷偷在賣，通路受到限制，錯失成交機會.（團隊組織的力量）
8.只有專任委託...專賣才會有好服務品質,請問世上所有的高級名牌商品,是不是都擺在專賣店,專櫃...只有低價商品到處都在賣.
9.專任委托立即有效處理,一般委託在銷售帶看過程中客戶帶看如果喜歡，當下無法及時處理要確認是否銷售中,也會降低買方的不信任，延誤售屋時機.
10.沒有專任委托,簽一般委託給多家賣會讓買方覺得你很急,因為假如到處房屋公司都在賣你的案子,就會大力殺價,損失的還是屋主.
11.如果簽一般委託業主每天電話接不完,所有的仲介每天都打電話給你議價,或是來電問案子賣掉沒,不但影響屋主的生活品質,也會打擊屋主的信心,只有專任委妥可以要求業務員定期回報.廣告.文案.價格...
12.專任委託不會造成一屋二賣或是一屋多賣,假設買主出價相同時,才不會產生法律問題.
- 6月 26 週四 200802:06
一日之計在於晨，而反省在昨夜
一日之計在於晨，而反省在昨夜
一‧清晨六問：
1‧我今天的目標是什麼？
2‧我的核心目標是什麼？
3‧我今天最重要的三件事是什麼？
4‧我今天想學到哪些新的東西？
5‧我今天準備哪些地方進步一點點？
6‧我今天又如何能更快樂些？
二‧靜夜六思：
1‧我今天是否完成了小目標？
2‧我今天是否更接近了大目標？
3‧我今天又學習到了什麼 ？
4‧我今天在哪些地方做的不夠好？
5‧我如何才能做的更好？
6‧我明天的大目標在哪裡？
三‧經紀人計畫一天的活動：
A‧創造收入性的活動：
1‧市場開發：
◎掃街及陌生拜訪
◎直接登門拜訪或市場調查
◎報紙網路電話開發
◎自售屋主經營
◎同業過期物件追蹤
◎人脈經營、老客戶經營
◎電話簿電訪或社團明路開發
◎商圈耕耘
2‧開發：
◎看屋
◎鑑價與溝通
◎開發簡報
◎委託確立
3‧銷售：
◎接聽買方來電
◎來店客接待
◎買方需求了解
◎介紹產品優勢
◎撮合配對帶看
◎要求買方出價
◎不喜歡轉配對或追蹤
◎售屋展示會
B‧支持性的活動：
1‧組織性活動：
◎參與社區活動
◎準備一天的工作計畫
◎制定一天的工作行程確定其先後順序
◎完成開發簡報手冊
◎檢察裝備及工具
◎安排與客戶面訪約會
◎進行物件整理與拍照
◎完成公司規定事項
2‧準備性活動：
◎製作ＤＭ
◎編寫報紙廣告訴求
◎掛看板貼紅宣上網行銷
◎促銷主攻物件
◎準備售屋展示會
3‧後續活動：
◎發簡訊及業務信函
◎與賣方保持聯繫
◎與賣方回報議價
◎帶看後買方追蹤處理與複看
◎專案研討運作
C‧職業發展活動：
1‧技能培養活動：
◎練習市場開發話術
◎練習銷售展示
◎練習要約斡旋技巧
◎練習商圈耕耘計畫
◎調查市場情形
◎觀察銷售展示
◎觀察如何提出購買要約
◎觀察過濾買方的面談
◎觀察簽訂不動產契約
◎了解銀行貸款作業流程
◎了解代書過戶作業流程
- 6月 26 週四 200801:56
房屋仲介迷思~我該付多少費用?
| 最近因為目前經濟環境不佳 ,所以要賣房子, 打了電話給仲介公司,想請他們先幫忙估個價, 見面後仲介人員相當熱情的要我把房子交給他賣, 成交之後我需要付給他4%的仲介費 我想問的是: 1400萬的房子,仲介費就要56萬(不包含買方付的), 仲介服務真的有這個價值嗎? | |
訪客
| 那您覺得仲介該得到多少費用呢?何不自己算算看後,再跟仲介商量。或許他會接受你所說的價格,如果他不能接受,您可以找別家可以接受的仲介呀。 | |
訪客
| 把仲介費也計入售屋成本之一，也就是如果你想實得1400萬，應把價格訂在1460萬。如果仲介可以幫你賣到好價錢，當然值得你付仲介費。 | |
訪客
原來房價難下跌,"仲介費"功勞不小><||| 隨便小加一下,就多了60萬,這招厲害!!!只是這樣一來,豈不要大有閒錢的人,才願意去找仲介買房子呀。 | |||
訪客
原來房價難下跌,"仲介費"功勞不小><||| 隨便小加一下,就多了60萬,這招厲害!!!只是這樣一來,豈不要大有閒錢的人,才願意去找仲介買房子呀。 | |||||
難道仲介都在辦公室等客人上門嗎？當然不是呀~~為了一點服務費結果讓自己多花時間而且賣的膽戰心驚還要怕買方萬一有問題，房子過戶就一直當在那，又要擔心賣方有問題，一堆法律責任，還有一大堆售後服務！如果今天沒有仲介，你看是不是會多更多社會新聞！
- 6月 25 週三 200819:25
自售還是交給仲介賣 較好? 理由大歸納
自售還是交給仲介賣 較好? 理由大歸納
我有一間3房的房子在平鎮.才住一年多是全新的.但一個人住太大間想換1或2房就好.不知自己賣還是找仲介賣.又不知中壢有那間仲介信譽好.服務好的.有人能推薦一下嗎?謝謝...
我有一間3房的房子在平鎮.才住一年多是全新的.但一個人住太大間想換1或2房就好.不知自己賣還是找仲介賣.又不知中壢有那間仲介信譽好.服務好的.有人能推薦一下嗎?謝謝...
您好!!在下本身在高雄永慶不動產服務，給您些建議...您可以在報紙網路上查詢您出售房屋附近的有品牌的仲介公司...打電話至多家...讓它們請業務人員來幫您做評估及建議....記得要比較多家唷...多家比較後您可以自己篩選哪一位仲介業務是讓您感覺比較信任的....並不是價格幫您估高的就是好業務QQ"因為有些人員是幫您估高接案子的...這時你的判斷力要足夠嚕^^~
再來就是合約問題...合約有分"專任委託"及"一般委託"這兩種差異在於專任委託只交給一家仲介公司銷售...你把房屋銷售權交給它們...在合約內您自己也不能銷售....(這種合約好處在於仲介公司會盡心幫您銷售，成交機會比較大，但您必須選對業務及公司)
而一般合約則是您可以交給很多仲介公司來做銷售，您自己也可以賣，這時聽起來這種合約對屋主比較有好處，其實不然QQ"
您交給多家仲介公司.....感覺機會比較多....但是仲介業務的心態是您交給那麼多仲介賣...我賣出的機會大嗎?而不盡心去賣..不會主動出擊...大多引導客戶罷了，而且仲介公司本身會惡性競爭，因為多人賣同一間房子，價格就是重要的關鍵...有些仲介會放低價位來說服買方...而您永遠賣不到您想要的價格了，再來..您的房子如果是空屋...您鑰匙交給多家仲介....哪天房屋出了問題....您知道是誰嗎???每個仲介都否認的..那時候麻煩就大嚕QQ"
所以建議您多比較幾間在看您的需求...而在做決定.....
希望您的房子能夠快速安全的銷售出唷^^~
參考資料 自己
當你會問這個問題時
那你應該找仲介才有保障
另外你可以找有加盟的仲介
向中信房屋就還不錯
你也可以先自己去繞繞 看你喜歡哪一區的房子 自己去看看後
目前很多市面上的房屋都已經有透過仲介業者銷售 所以你可以直接打電話詢問等等
房屋仲介最好是找熟人或是朋友，
尤其是在簽委賣書時是一個重點，
有的仲介在簽委賣書時是有約定的，
有的沒有約定，有加旦書！
這是一個重點。
因為一般簽委賣書期間，
自己是不能銷售的，
怕違約所以要等時間到，
故最好能找認識的，
然後說明委賣書的簽法，
這樣對自己比較有保障喔！
祝好運！
參考資料 朋友敎的。
003
建議您親自上網查看一下與您物件類似的案子, 大概都賣多少, 大概都賣多久; 專任約或非專任約有影響, 但影響不大, 影響最大的是有沒有利頭, 我直覺只會問價位是不是合行情. 因為自售很麻煩又不很穩當, 我倒是覺得可以多找幾家仲介, 自己再多放些消息, 應該就夠了; 只放一兩家才是慢的主因. 成交才有錢賺, 所以會讓業者注意的是會不會賣的到, 然後才是歸誰來賺. 假如價高或點不好, 就算專任約也是徒然.
我要買房子也很久了, 要靠仲介的事, 真得不能多, 不然會更辛苦的, 我還得一買一賣, 所以多付出一點才能幫到自己多一些.
[實際操作] 詳細記下自己的作息與環境的關係, 自然能找到優點缺點, 再詳細轉給你篩選過有積極心的仲介們, 這樣有心的人就會賣的好些. ( 勿抱持太大期待, 業界優秀的善男信女不多, 靠自己比較實在! )
參考資料 過來人, 還在學習中.....
一起進行,可以委託仲介賣自己也可以賣,然後到附近的鄰居去放風聲說你要賣房子,很快就會有消息的,仲介是客源多但是要收費,自己賣比較麻煩因為時間上問題,建議可以把key寄放在鄰居或者管理室內,像我鄰居要賣房子也沒給仲介賣光是在我們這條巷子說要賣房子光是鄰居介紹的就很多了.
(雞婆的人多哈哈)
簽一般約
自己也登廣告
同步一起賣
萬一幸運是自己賣成
還可以省調仲介費
我個人建議給仲介和一般代書幫忙你賣
原因如下:
1.可隨時帶客戶看屋並專業說明(賣房子需要技巧的)~
2.先過濾買客條件是否能夠買屋(銀行標準您知道嗎)
3.收取合理利潤以節省你的房屋時間成本
4.你都給一般委託就好~因為你自己可以賣阿~而且仲介有買方出價你可以決定要賣或不賣~多點人幫你做宣傳有何損失ㄋ
5.但是還是要給你信的過的仲介以免有麻煩~
歡迎參觀我的部落格
桃園區最大網路看屋部落格:桃園買屋好朋友
部落格網址: http://tw.myblog.yahoo.com/5488-0988
你可以自己先賣賣看，再決定要不要找仲介
kijiji網站上有很多人在賣自售屋，你也可以上去po看看
免費的，瀏覽率也挺高的，先試試看吧
參考資料 kijiji網站
大可以小用,小不能大用....未來也會有伴侶加入. 小孩誕生, 以大換小不太好(三思啦)
以下售屋網...免費刊登... [但, 自售標題千萬不可以寫屋主自售...90%以上上仲介打來
http://taoyuan-hsinchu-miaoli.kijiji.com.tw/f-Housing-for-sale-W0QQCatIdZ57QQLocati onZ140011002
曾委託賣屋....覺得對方都不錯, 後來....事與願違....甚至 &%#$ (可惡...看開就好)
有認識....但, 也不太敢介紹....因為~我也還沒找到, 被他們托到-變懂得房仲生態
不懂買貴....賣又被狂砍....很慘之悔不當初 ??? 大可以小用...這樣就好 , 祝福您 !
參考資料 非專業之有注意啦 !
- 2007-04-29 10:39:50 補充
http://taoyuan-hsinchu-miaoli.kijiji.com.tw/
- 2007-04-29 14:23:06 補充
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1206060916084
- 6月 25 週三 200819:21
問題 請問賣房子時的最低底價仲介會知道嗎?
請問賣房子時的最低底價仲介會知道嗎?
| 小狐狸 ( 初學者 5 級) | ||||
| 2006-09-04 17:43:16 | ||||
| 2006-09-13 11:16:19 | ||||
| 10 ( 共有 0 人贊助 ) | ||||
| ||||
| ||||
[ 檢舉 ]
之前買了一間房子, 不過後來因為資金方面的因素必需要快速再賣掉. 前後大概只差兩個月的時間. 我買屋賣屋所找的仲介並不同, 想知道當賣屋時, 仲介是否有可能會知道當初我所買的底價? 是否有可能我可以賺到仲介少收的佣金? 舉例來說,
我當初買屋總花費是1000萬, 包括所有該付的仲介費等等, 如今要賣屋, 我跟仲介講的底價為1060, 而仲介給的訊息都是客戶最多只願意開價1040萬, 雖然仲介主動說明佣金可以少收(正常是4%約41.6萬), 但若要以1040萬這個價格賣掉的話, 我是否有機會可以實拿1030萬回來? 也就是仲介費最後只收10萬, 我多賺30萬是他原本應該收的佣金. 這當中就是牽涉到幫我賣屋的仲介究竟知不知道我當初的實際買價為何. 如果他知道的話, 當然應該也不會甘心他砍掉的佣金實際上是被我賺去了. 因此仲介究竟知道我的真正底價嗎? 不同的房仲業之間會把這種訊息公開嗎? 而若他們知道的話, 會願意讓我這樣做嗎? 或是會不會用其它的方式讓我一毛都賺不到?
之前買了一間房子, 不過後來因為資金方面的因素必需要快速再賣掉. 前後大概只差兩個月的時間. 我買屋賣屋所找的仲介並不同, 想知道當賣屋時, 仲介是否有可能會知道當初我所買的底價? 是否有可能我可以賺到仲介少收的佣金? 舉例來說,
我當初買屋總花費是1000萬, 包括所有該付的仲介費等等, 如今要賣屋, 我跟仲介講的底價為1060, 而仲介給的訊息都是客戶最多只願意開價1040萬, 雖然仲介主動說明佣金可以少收(正常是4%約41.6萬), 但若要以1040萬這個價格賣掉的話, 我是否有機會可以實拿1030萬回來? 也就是仲介費最後只收10萬, 我多賺30萬是他原本應該收的佣金. 這當中就是牽涉到幫我賣屋的仲介究竟知不知道我當初的實際買價為何. 如果他知道的話, 當然應該也不會甘心他砍掉的佣金實際上是被我賺去了. 因此仲介究竟知道我的真正底價嗎? 不同的房仲業之間會把這種訊息公開嗎? 而若他們知道的話, 會願意讓我這樣做嗎? 或是會不會用其它的方式讓我一毛都賺不到?
其實仲介業者是有可能知道你買賣的底價的,
為什麼?因為在這麼競爭的環境下市場可以說都是已經過度精耕了。
在還是買方市場的狀況下,
同一棟房子幾乎都要經過好幾手仲介公司的經手後才賣得出去,
為什麼?
因為有一個道理是不變的:「賣屋者永遠認為自己的房子是最好的,已經虧的夠多了,怎可能再降價出售?」
所以第一次委託出售時所出的價格都會高於行情(其實也是預留殺價的空間),當然仲介業者比誰都了解這樣的情形,所以案子接手以後對於「賣方」必須不斷設法製造「利空」的消息,目的在於「議價」;反之對於買方必須不斷製造「利多」的消息,目的在拉抬「出價」,最終目的在撮合買賣雙方的出價。
版大經過買屋,現在又要賣屋其實你只要細細回想就大約能了解其操作手法,
其中過程過於繁複且涉及交易的手法與策略不便細述,就此打住回歸正題,
那麼仲介業者是如何得知你的底價的呢?
這麼說吧!
仲介業為了生存對於所屬經營區域內的土地、房屋、所有人資料可透過正常與特殊管道取得,轄區內任何房子貼出售字以後是沒有任何業者會放過的,是真的要賣也好或者用做搭配也好反正就是會設法搶到手,所以即使不是該店賣出的早在之前就掌握有其任何的資訊,
所以價錢可
1.由先前所做的各種資料中推估而來,更有可能從早先的屋主中得知。
2.從同行口中探知,雖然分屬不同的店家不代表沒有合作的餘地。
3.從代書口中得知,大部分的代書會游走於各店之間,也是最有可能透露消息的人。
所以你說怎可能不會洩底呢?
至於你想賣如何理想的價位個人無法給你一個滿意的數字,但是可提供給你一個適用的道理:
什麼樣的房子是仲介業眼中的好案子?
1.貸款額度越高越好----表示下個買主也可貸得高,反之賣方急需用錢容易議價。
2.經過好幾手都賣不掉,屋主已能接受業者的建議售價了,甚至會批評某知名業者
也不是真的比較會賣。
3.該案子各種邁向確實很好,可吸引上流人是購買者,因為上流人士在乎的是品味
不是金錢。
那麼現在賣方的你如果先前的房價真的洩底了如何保本呢?
最重要的就是不能急!
照你所言你的出價是在行情內並非離譜,應該會有適當的買主,就怕你急了就賣不了好價錢,你現在由買變賣可參考上面3點看業者會給你的房子打幾分,如果1,2兩點都具備或許應該儘早出脫免得被貸款利息咬著還要倒貼服務費。
總之從業者的出價或許你會覺得吃驚何以如此接近底價?
這就是專業,不管用何種方式,其實並不難。
所以端看你金錢上的壓力決定如何處理,
金錢壓力大不大業者可從設定額度看出端倪,所以每個人絕對不能進一步透露書面資料以外的其他資訊,否則知己知彼百戰百勝的道理很快就成為你的致命傷,
如果金錢壓力不大,籌碼在你手中勝算就大,
是故在這節骨眼上端看你口袋的小朋友能支持你多久來判定採取何種策略。
參考資料 曾是仲介人已轉行多年
知識評價
刊登贊助網站
新竹系統家具65折全面特價 www.twdeco.com
設計師免費丈量規劃設計、進口板材五金工廠自營全國超低價、實體展示、歡迎比價。 台中系統家具65折全面特價 www.twdeco.com
設計師免費丈量規劃設計、進口板材五金工廠自營全國超低價、實體展示、歡迎比價。 新觀念商務中心 www.ncbct.com.tw
捷運站口，不需花大錢，提供您小坪數獨立辦公室，設備齊全，可供登記公司設立。仲介不一定會知道房子的底價.
除非當初處理的人和你現在接洽的人
認識,不然不會知道的.
房子價格是任你開價,只要開價賣得出去,
就可以,仲介是無權干涉的,再者是除非房
子沒有那個價值,仲介就會建議你修正一下
價格.
參考資料 親身經驗
知道也沒關係
此一時彼一時
能賣高低價
皆在於有人要買
開一個自己高興的價位
有啥意義?
買賣是一定要一個願打一個願挨的
沒人買何來賺不賺賠不賠?
前提是你若希望在短時間能知道你的房子能賣多少
開價就是關鍵
一樣的東西開價低者一定會有比較多的買方可供賣方選擇
一樣的東西開價低者一定會有比較多的買方可供賣方選擇
一樣的東西開價低者一定會有比較多的買方可供賣方選擇
這就是重點:
由你來選買主賣給他
價位還用得著討論嗎?
參考資料 me
賣屋～仲介人員只會想快把房子賣掉．好有業績．．
很少人會去注意屋主．．到底想賺多少錢．．而不去讓屋主賺多少錢的．．
仲介人員收取服務費～原本就是合理的．．而內政部也有規定．能收多少的％．．是不能賺差額的．．
若你的房價 和區域的行情．你都了解．
又不怛心房子賣不出去的情況下．對你的屋況有信心的的話
你可以更改你的底價的．．直接告訴仲介人員你實收多少 就好了．．
服務費 能不能收足４％～～就 盡人事了．．．．
你也不用去怛心．．．仲介服務費賺多少的問題了．．只有仲介賣高．．
服務費 收足４％的機率才有可能了．．．．
否則～收不足４％的大有人在．．．．
個人意見～參考參考．．
祝 賣屋 順利．．有個好價．． ^^
參考資料 愛上咖啡
知道仲介ㄝ不會說話ㄚ
免仲介費
～～～～～～～
如果你不嫌棄的話.有任何房貸.信貸.信用卡整合負債問題
歡迎點大頭來信或來電洽詢~交流
或在我的信箱留言我會盡速與您聯絡~
～～大胖～～
- 6月 25 週三 200816:18
購買建地的預算配置、程序、相關法規 分類
購買建地的預算配置、程序、相關法規
蓋房子之前會先買地，其中又以建地最常見、農地次之，且購買程序與重點也截然不同，分別就買建地、買農地的程序延伸出重點Know How。買地之後就是蓋房子，常見住宅屋型以鋼筋混凝土、輕鋼構及木造為主，在監工時若能掌握建築結構Know How，更能輕鬆與工班溝通喔！鑑於現實工作、生活機能、學區等條件，多以市區、市郊之建地為主要選擇。選到適合的地，通常會找地政士代為處理，不過基本的買地Know How也應具備，以下程序及相關法規，可以幫助你更了解買地流程。
買地之前，除交通、機能外，檢查土地使用分區是 最重要的一個動作，攸關日後蓋房子的規劃。 黃益正表示，若容積率過低，也可能影響到房子的設計，若有畸零地，更會阻礙到蓋房子的行程，不能不注意。
文—林黛羚 專業諮詢—和旺營建處研展部協理 黃益正、北區房屋不動產理財研究室
Setp 1檢查土地使用分區、容積率與建蔽率對於有興趣的土地，最須確定的是該地的土地使用分區性質，便可從中得知土地的容機率及建蔽率等，以方便日後規劃有所依歸。
⊿台灣省都市計畫線上查詢 http://www.tcd.gov.tw/data1/index.htm
⊿高雄市土地使用分區查詢：於服務時間周一至周五8:30～17:30至 http://www.kcgland.hinet.net ，選擇「高雄市使用分區查詢」。
⊿台南縣政府都市計畫管理系統： http://210.69.57.162/city/ ，點選「使用分區查詢系統」。
⊿台中市使用分區查詢： http://210.241.111.220:8080/tch-map/
⊿新竹市非都市土地分區查詢： http://land.hccg.gov.tw/newqprice/qlmark.asp
⊿桃園縣都市計畫書圖查詢： http://gistest.tycg.gov.tw ，點選「現行都市計畫書圖查詢」。
⊿台北市土地使用分區查詢：電話語音查詢02-2725-8273～4；電腦網路查詢 http://www.zone.taipei.gov.tw 。 參考法規：建築法第79、80、90條。
Setp 2確定是否有涵蓋到畸零地
直轄市、縣市局政府應視當地實際情形規定建築基地最小面積之寬度及深度，建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到最小面積之寬度與深度不得建築。
⊿畸零地，指的是建築基地面積狹小或基地界線與建築線之斜交角度不足60度或超過120度。 參考法規：建築法第44、45、46條。
Setp 3了解市場行情、確定價位是否合理
通常土地公告現值多遠低於真正的市場行情，但仍可從公告現值及法拍土地來反推市價。
⊿若由法拍土地倒推，一般成交價格約為市價的8～9成。全省法拍屋價格查詢 http://www.lomen.com.tw
⊿若由公告現值反推，市價必須以公告現值加上4成，才是你的預估的「土地市價」。公告現值須到各縣市地政事務所網站找。
⊿可找「不動產估價師」來估價，他們會針對你估價種類，提供「不動產估價報告書」，但收費依估價經額比例收取。
Setp 4找「地政士」來作買賣契約
要找內政部核發「地政士證書」或「土地登記專業代理人證書」者來代為作買賣、過戶登記手續。各縣市之地政士收費標準不一，須至各地政士公會查詢收費標準。黃益正建議找有公信力或知名度者較為保險，或房仲業者也有地政士，收費較高但安全。
⊿可至「地政士資訊系統」 http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query?cid=399 查詢所在地區之執業地政士公司之連絡電話。
⊿收費行情各地不同，可至 http://www.c123.com.tw 參考其地政規費。
Setp 5與賣方簽約、談妥付款方式
通常簽約、付款事宜都會交由地政士代為處理，但買方仍須掌握基本流程。
⊿確認對方土地所有權狀正本、身分證本、是否與本人相符，另外委託人的身分也要確認。
⊿付款通常分三到四個階段，比例為3、3、4成，或3、4、3成。通常付2～3成就應拿到印鑑證明、所有權狀、過戶、抵押權設定，才能保障買方權益。
⊿常見付款程序配比：簽約1成、交證件+備證2成、銀行融資7成（增值稅、稅單通常由賣方負擔，或由買方代墊再扣除費用）。
⊿為保障賣方，買方會開未付款之本票，但詳細買賣方式仍由雙方議定為準。
Setp 6交地、鑑界
建議出費用請地政事務所前往界定、重測，以確定土地是否有被臨時佔用，若有狀況須由賣方負責釐清。另要注意所買地要先確定是否臨建築線、臨馬路，若查為「裡地」則無法蓋房子。 參考法規：土地法第97條第1 項、第105 條分別著有規定；建築法45條。
房屋高貸款、低利率3秘訣
社經地位和個人信用是銀行評斷貸款戶償債能力的指標，只要維持信用良好，自用住宅貸款多能爭取85%以上的貸款。評估自身能力有辦法負擔銀行貸款後，「北區房屋不動產理財研究室」另提供爭取高貸款及低利率的3祕訣。 秘訣1：培養良好信用 上班族可向銀行表示，公司薪水核撥下來，可以直接繳房貸，銀行業願意高額貸款和降低利息。此外，如果貸款有保人，而且是工作穩定、收入高者做保，銀行也願意拉高貸款成數。
秘訣1：培養良好信用 上班族可向銀行表示，公司薪水核撥下來，可以直接繳房貸，銀行業願意高額貸款和降低利息。此外，如果貸款有保人，而且是工作穩定、收入高者做保，銀行也願意拉高貸款成數。
秘訣2：高所得、收入穩定、500大 一般民眾認同的高所得行業，例如醫師、律師、會計師等，其償債能力強，銀行願意放貸較高的金額，也願意給予較低的房貸利息。收入穩定的公教人員，也是銀行喜歡承貸的對象之一。 另有全台五百大企業，也會影響房貸成數，譬如在台積電上班，名列五百大企業，且企業形象良好，銀行願意承貸的意願就會提高。
秘訣3：尋找抗跌好地段 銀行在貸款前，除徵信外（個人信用記錄、職業類別等），接下來就是現址履堪，評定土地及房屋價值，再決定放貸成數。如中國信託銀根據地段的好壞，分為A+級、A級、B級、C級、D級客戶，所謂A+級，就是在大安區、中山區、信義區、士林區等精華地段，或是捷運站出口一百公尺內，可以貸到85%；A級台北縣永和、新店、板橋等精華區，或捷運三百公尺內為80%；至於B級、C級就是推案量大像淡水、三峽、林口等區，貸款約在60%到75%；D級屬於完全不放貸的產品，例如金山、萬里等偏遠的鄉下，或10坪以下的小套房。
- 6月 25 週三 200816:16
仲介公司話術破解!
仲介公司話術破解!
若妳曾經委託仲介公司或即將委託仲介公司買房子
請注意下列的(話術)以免被騙!
1.仲介人員帶看到一半,看你似乎有喜歡時,都會說有另一組客戶即將要下訂,要買要快!
.....破解:80%的可能是業務故意唬妳的,讓你盡快下訂.
2.這是屋主要出國移民委賣的所以價格較便宜
....破解:唬妳的可能屋主是他自己的人頭
3.如果是新裝潢似乎沒人住過的樣子
.....破解:有可能是法拍屋,水電管路要注意 !
4.若沒帶錢可以先簽本票下訂
....破解:本票具有見票即付的效力,千萬不要做傻事,一定要經過可以信任的.內行的專業人士確認後,才可下訂,否則會遺憾終身.
總之,上述僅列出數項說明之,無法一一繁舉,但歡迎來mail.切磋
