- 7月 27 週日 200800:21
不動產信託業務簡介
- 6月 27 週五 200820:35
信託Q&A
信託Q&A
Q: 請問什麼是信託？
A: 信託是一種受嚴格法律保障的財產管理制度，透過「委託人」(提供財產的人)、「受託人」(銀行)及「受益人」(你想照顧的人)三個角色的連結，幫助有需要作財產規劃的人，以更有效率而且安全的方式達到目標。委託人將財產權移轉給受託人後，受託人須依信託契約約定之信託目的為受益人之利益或特定目的管理或處分該筆財產。
Q:信託有什麼好處？
A:1. 安全可靠地為子女、親人甚或自己做財務的預先規劃
2. 與投資商品結合後，亦具備追求利潤的功能
3. 信託財產具有獨立性，即使受託銀行破產，信託財產亦不屬於其破產財團所有，不損及財產安全
4. 透過受託銀行之專業管理和永續經營的機制，可以幫助委託人達到「富可超過三代」、「愛心照顧他人」的長遠期待
Q: 哪些人可以信託？
A: 凡有財產管理需要的人，均可以考慮以信託方式辦理。信託業者在辦理信託業務時，會收取一定的手續費用，有心想以信託方式理財的社會大眾，可以先就自己的條件預做評估，例如：財產狀況與經濟能力…等。建議您事先聯絡熟悉的往來銀行，洽詢信託相關業務的處理方式和收費標準。
Q: 透過信託業者辦理信託，有什麼保障？
A: 信託的受託人如果是信託業，則經由信託業法規範及主管機關監督，財產更有保障。而且目前信託業通常是銀行，交由這些專業的金融專家進行資產管理，更能確保信託目的的達成。如果資產項目眾多，處理過程勢必複雜，交由銀行信託業者管理處分，更能達到事半功倍的效果。
Q:誰是委託人？
A:「委託人」就是資產擁有者。當他（自然人或法人）想針對照顧某人（受益人）或某種目的作財務規劃，而將資產以信託方式交由信託業者進行處分及管理時，他便成為信託關係的委託人。
Q:誰是受託人？
A:「受託人」在營業信託中即是所謂的信託業者，目前均為銀行兼營，他們會協助委託人達成財產管理的目的。委託人需要將信託的財產移轉給受託人，讓受託人依照信託契約內容執行管理事宜。
Q:誰是受益人？
A:「受益人」就是委託人想以信託財產加以照顧的對象，可能是子女或其他親人（他益信託），也可以是自己（自益信託），或是特定目的下之適當團體或個人（例如：公益信託）。委託人指定受益人後，受託人必須依照信託契約之內容，為受益人之利益管理信託財產，直到契約期滿或信託目的完成為止。
三、信託專業小常識：
1. 信託是以信託財產為中心的法律關係
2. 信託之委託人必須將其財產權移轉或處分給受託人（銀行）
3. 信託成立時，受託人（銀行）必須依照委託人的信託意旨管理或處分信託財產
4. 受託人（銀行）是信託財產對外唯一有管理及處分權之人
5.信託關係圖
四、如何用信託來幫助你達成人生目標
因信託不僅運用靈活亦是一種受法律保障之財產管理制度，信託具有財產管理、追求利潤、員工福利、社會責任、事務處理、資金調度、風險管理等七大功能，加上信託產品之種類繁多，故可利用信託配合不同年齡層之需要，協助客戶達成財產規劃之目的，茲將信託在不同年齡層之運用規劃說明如后:
(一)、21歲至30歲（創業期---追求利潤）
此階段主要為開始成家立業之階段，雖具有自己的經濟能力，但因剛在起步階段，財富累積有限，此時宜以定期定額投資之金錢信託或信託存款等方式累積資金。
(二)、31歲至40歲（安家期---追求利潤+風險管理）
此一階段，經濟能力逐漸增強，但隨著子女的誕生，使得生活的負擔增加，此時除以定期定額投資之金錢信託或信託存款等方式累積資金外，亦可考慮辦理子女教育信託、保險金信託，以保障受益人。
(三)、41歲至50歲（成熟期---財產管理+追求利潤+風險管理）
此階段，收入繼續增加，比較有充裕的資金，故可考慮將多餘的資金從事證券投資信託及特定金錢信託。此時如有專利權或其他資產，也可考慮著作權、專利權之信託及不動產、動產之信託或租賃權之信託。
(四)、51歲以後（退休期---財產管理+追求利潤+風險管理+事務處理）
此時主要考慮者為退休金之運用、財產之繼承及遺產管理等問題，可利用的有退休給付之年金信託、不動產有效利用之不動產信託，或在考量財產不被子孫揮霍之遺產管理信託。
五、如何評估及選擇信託商品？
(一)、選擇適格之信託機構：
本公會58家兼營信託業務之會員銀行皆可以辦理信託業務，不同信託業者之產品及服務有所差異，建議客戶可依自己之需要及銀行往來之便利性多方面比較，以選擇適合自己之信託機構。
(二)、商品選擇：
因信託具有許多功能，加上信託產品之種類繁多，故不同信託目的及不同年齡層的人對信託有不同之需求，客戶可就本身之條件及辦理信託之目的預作評估，選擇所需商品，茲將市場上較常見的理財商品簡單介紹如下:
1.金錢信託：指以金錢直接交付信託，是最常見也是最為人熟知的一種信託方式。常見的金錢信託有下列幾種：
a.投資國內外有價證券：依委託人指示，投資於國內外股票、債券或共同基金…等金融商品，以滿足民眾多元化的理財需求。
b.員工福利信託：公司及員工每月提撥資金交付信託，由受託銀行定期購買自己公司的股票或定期投資，創造勞資雙贏局面。
c.保險金信託：預先約定將未來之保險金交付信託，是受益人尚未成年前最好的理財方式之一。
d.退休安養信託：透過受託銀行獨立且專業的管理，確保退休金及其他財產的安全與有效運用。例如：委託人可以一次或分次方式支付信託財產，由受託銀行依信託契約內容，分散運用於存款、國內外共同基金、績優之債券及上市櫃公司股票等收益相對穩定且風險低的理財工具，並依委託人的需要，定期或不定期將信託收益給予受益人(可為委託人本人或委託人指定之人)，作為生活費、醫療費等，以確保老年生活品質。
2.有價證券信託：由委託人將股票或債券等有價證券交付信託，由受託銀行管理（收取股息或行使股東權）及處分，減輕委託人親自處理繁雜瑣事的困擾。
3.金融資產證券化：公司機構將資產移轉給受託銀行，由受託銀行以該資產為基礎，發行受益證券或資產基礎証券，提供大眾投資。
4.不動產證券化：我國的不動產證券化可分為兩部分，一種是「不動產投資信託」（REIT），其是與共同信託基金相類似的一種投資工具，只是投資標的為不動產及不動產相關權利，而非僅以有價證券為主。另一種則是「不動產資產信託」亦即以不動產或不動產相關權利為基礎資產所發行的有價證券，其概念上為透過持有信託受益證券之方式來參與不動產之經營。
5.不動產信託：依信託目的不同，分為「不動產開發信託」、「不動產管理信託」及「不動產處分信託」等。透過受託機構的專業開發與管理，可提升不動產的運用效益。
6.公益信託：以慈善、文化、學術、技藝、宗教、祭祀等公共利益為目的，而經目的事業主管機關（例如：法務部、內政部）等許可成立之信託。
※此外，您亦可就多種不同財產權，考量投資理財、子女教育、退休計劃。及財產保全之需要，與信託業者彈性訂定信託契約，達成個人財產管理目的
- 6月 27 週五 200820:31
信託財產之獨立性
信託財產之獨立性
武雄在台北縣林口鄉有一筆三公頃土地，因向土地銀行借錢伍仟萬元而在上開土地設定有抵押權，武雄因自己不擅土地開發，便以該筆土地為信託財產、以大華土地開發股份有限公司（下稱大華公司）為受託人、並以自己、妻及獨子小祥為共同受益人而訂立不動產信託契約，同時將該筆土地過戶予大華公司並經信託登記。
大華公司於取得信託財產在出租五年後，計劃將以該地設置大型購物廣場，遂委請宏達工程有限公司（下稱宏達公司）進行整地，大華公司應支付工程款伍佰萬元，大華公司嗣因經營不善而經法院宣告破產，同時武雄亦因週轉不靈而積欠大明壹仟萬元，另一方面土地銀行的借貸款項武雄也無法再支付本息
，試問上開大華公司債權人或破產管理人可否主張該信託財產為破產財團？土地銀行可否對信託財產主張實行抵押權？宏達公司、大明可否對信託財產進行強制執行程序？
信託財產以受託人為權利名義人，惟其與受託人之自有財產不同，其乃為受益人的利益而存在，應受到信託本旨之約束，故信託財產應具有與信託關係人或其財產不同之獨立性，否則無從實現信託目的，故我國信託法為維護其獨立性，有下列條文茲以規範：
一、信託法第十條規定：「受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產」。因此委託人、受益人不用擔心登記在受託人（自然人）名下的不動產，在其死亡之後會變成該受託人之遺產。此時，除信託行為另有約定外，委託人得指定受託人，如不能或不為指定時，法院得因利害關係人或檢察官請選任新受託人，所以信託原則上不會因受託人死亡而終止或停擺。
二、信託法第十一條規定：「受託人破產時，信託財產不屬於其破產財團」，因此即使受託人宣告破產，也不至於使信託財產遭受影響，此時與受託人死亡相同，信託關係原則上並不當然銷滅，而可指定或選任新受託人，以維持信託關係。
三、信託法第十二條第一項規定：「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利，因處理信託事務所生之權利或法律另有規定者，不在此限。」因此原則上為達成信託目的，不得對信託財產強制執行，但有三種情形例外，說明如下：
(一)信託前存在於該財產之權利
例如，委託人以其所有甲地為信託財產設立信託，然於信託前因資金週轉所需曾以甲地設定抵押權向銀行貸款，若嗣後錢還不出來，銀行仍然可以在設立信託之後對甲地實行抵押權。
(二)因處理信託事務所生之權利
乃指受託人本信託本旨管理、處分信託財產所負之債務。
例如，受託人為信託財產（例如機器、汽車、房屋等）修繕所負之債務，因乃基於信託事務所產生，故該等債權人亦得針對信託財產進行強制執行。
(三)其他法律另有規定者
例如，依稅捐稽徵法第三十九條規定，對信託財產的稅捐仍得移送法院而對信託財產強制執行。
若無例外情形而對信託財產強制執行時，依信託法第十二條第二項規定，委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。
四、信託法第十三條規定：「屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相抵銷」。例如，甲受託人以過戶於其名下之Ａ信託財產（房屋）出租予乙！另一方面，甲因自己金錢周轉需要向乙借貸十萬元，此時乙雖對甲有借貸債權，但因非屬信託財產自負之債務，因此乙不得主張以對甲之債權與乙應負之租金債務相抵銷，以免信託財產受到受託人個人財力不佳的影響，惟若乙因修繕Ａ房屋所生之債權，此時即可主張與甲之租金債權抵銷。
五、信託法第十四條規定：「信託財產為所有權以外之權利時，受託人雖取得該權利標的之財產權，其權利亦不因混同而銷滅，所謂混同，乃同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而銷滅，例如，某甲就某乙所有土地設定地上權五十年興建住宅，經過十年後，某乙因財務困難遂將土地出售予甲，此時某甲既為所有權人，則甲原有之地上權原則上即因權利人與義務人同屬一人而無存在之必要。信託法第十四條的情形，例如，某甲以其對屬某乙所有Ａ地之地上權為信託財產，以某丙公司為受託人設立信託人，將地上權移轉予某丙公司並為信託登記，嗣後於信託期間內，某丙公司向某乙購得Ａ地所有權，因Ａ地之地上權實質上非某丙公司自有財產，為維護信託財產的獨立性，依上開第十四條規定，地上權不因此而混同銷滅。
以本案而論，受託人大華公司破產時，信託財產非屬其破產財團，因此大華公司債權人或破產管理人不得主張權利；土地銀行乃於信託設立前即就信託財產之土地取得抵押權，故其仍得實行抵押權；宏達公司之整地費用債權乃大華公司處理信託事務而生，故仍得對信託財產進行強制執行程序；大明乃信託設立多年後，因借貸關係而為武雄之債權人，因信託財產已非武雄之財產，故不得對信託財產強制執行。
- 6月 27 週五 200820:28
不動產信託 不怕地沒了
不動產信託 不怕地沒了
拜房地產熱所賜，銀行的「不動產信託」跟著熱門。銀行說，透過不動產信託，可解決建商和地主間的矛盾，積極承作房貸的銀行，尤其熱中不動產信託，大型不動產信託案，規模可達上百億元。
國泰世華銀行信託部副理邱奕德指出，房地產市場這兩年頗熱，許多建商看上老舊社區重新改建，或者想要開發大筆土地，建商需與地主達成協議；但地主會擔心，土地給建商蓋房子後，不知道進度如何，建商會不會蓋到一半就倒了，此時，透過不動產信託，可解決兩邊擔心的風險。
邱奕德說，不動產信託多由建商提出，地主基於財產保護原則多會接受。因為對地主來說，土地交付信託，產權較有保障，而且不怕建商挪用資金。例如建甲案時，挪用資金去建乙案；此外，營建案一大，建商需要很多資金，地主最怕土地押給建商去做抵押融資，萬一建商倒了，不但錢拿不回來，土地也沒了。
對建商來說，地主多半不止一位，如果有20、30位，大家的債信不一樣，開的條件也不同，也頗麻煩，但透過信託契約比較好溝通，且在興建房屋時，還可排除外在因素干擾。
邱奕德說，做不動產信託時，建商和地主間會把營運資金和融資款項都交付信託，因此，融資和信託銀行，多半必須是同一家，等到建案完成後，如何銷售、如何過戶，就是建商和地主的事，銀行不過問。
承作不動產信託較積極的銀行，也是大房貸行庫，例如土地銀行、合庫、永豐、兆豐銀行等。銀行業者透露，台北市南京東路、敦化北路口某棟很有名的商業大樓，因為被列為「危樓」要重新改建，就做了不動產信託，規模上百億元。
