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寄件者： 蘋果紅了   (原始留言) 
將房地產的基本概念與知識，蒐集後轉貼於此，

方便許多房地產入門者學習，

大家也可以將看到不錯的房地產學習內容 "回覆" 跟大家分想 
如何得知房子的相關資料

◎Hinet地政服務  http://land.hinet.net/  查資料是按筆數計費的
法拍屋資訊網  http://www.1house.com.tw/1house/1house.asp
司法院法拍公告  http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp 
bqhouse  http://www.bqhouse.com.tw/
寬頻房訊  http://www.lhouse.com.tw/

◎土地及建物所有權狀
權狀是私人保管的東西，只有持有人才有，不過這在謄本上就可以看出了，這只是一個證明。

土地及建物謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖，以上這三樣只要知道地址就可以在網路上查詢，不需要知道地建號，所以只要仲介知道哪一間房子有在賣，要知道所有人是很簡單的。 傳送時間： 2008/5/12 上午 11:01
 
 

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寄件者： 蘋果紅了 傳送時間： 2008/5/13 上午 10:29
如何得知房子是否有黃標

台北縣工務局  http://www.publicwork.tpc.gov.tw/web/Home?FP=1064

選上方的災害案例：有九二一震災、三三一震災的黃標建築。

上面資料可查到一堆社區都有黃標，不買就算了，要買也可以狠狠的殺。
 

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寄件者： 蘋果紅了 傳送時間： 2008/5/13 上午 10:36
乙種工業用地的房子需注意什麼嗎？

◎工業住宅，工廠可以使用，如果你家隔壁要開工廠，你也只能讓他開（忍受可怕噪音），而且它是合法的，本來工業用地就是工業使用，有工廠的話，出入交通的方便性及進出卸貨都是問題，住宅用地如果鄰居非住家用（例如開工廠），可勒令搬離。

◎優惠利率房貸有明文規定工業住宅不行
EX：九十年輔助勞工修繕住宅貸款實施要點 - ... 七）
住宅基地地目為「建」，房屋主要登記用途為「住宅」或含住宅字樣，並以戶籍遷入住所為限，如登記為店舖、工廠、辦公室、倉庫、農舍、工業 住宅或其他用途者，不予貸款。

◎貸款成數較低，以現在銀行的保守心態來看能貸到五成算最高了吧，工業住宅的地價稅、房屋稅、水電費等都較一般住宅為高，因此銀行不願接受。

◎每年房屋稅及地價稅較高（約為自用住宅的5倍）。

◎以後要轉手價錢不好賣，價錢也不好 ，現在聽到買工業用地住宅的，都是購屋預算不夠，看工業用地便宜才買，而且打定主意不轉賣就是一直自住下去。

◎住戶品質較差，因為便宜，而且公司工廠都可能進駐。

◎有部分工業住宅水電費用較高（因計費方式不同）。

◎工業廠房為工業用電，電費費率計價每度雖然較低，但是基本費較高，長期而言並不划算，購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。

◎工業住宅乃屬於違法使用廠房的住宅，其實際設計乃是依據工業廠房標準而定，注重的是工作環境配置及設施安排，所以結構上較一般住宅堅固，樓高規定3.6公尺，配置承重電梯，單層又設兩組樓梯，且樓梯較住宅為寬，但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量，因此很難兼顧到居住機能。
 

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寄件者： 俏皮娘 傳送時間： 2008/5/14 上午 03:51
買、賣方違約之處理
在買賣不動產交易過程中，不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式，任一方反悔違約，都有一定的罰則：

以斡旋金的方式來說
斡旋金轉為定金後，如買方有反悔不買情事，或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時，賣方應加倍返還所受之定金。

以要約書的方式來說
賣方承認簽認要約書內容後，若有任一方反悔違約，違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。

簽訂不動產買賣契約書後
若有任一方拒不履行契約或反悔的情形，另一方可依契約約定完成催告，若仍不履行時，則可解除契約，並依契約請求賠償。
 
 

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寄件者： 蘋果紅了 傳送時間： 2008/5/14 上午 03:52
交屋
買方付清尾款，取得產權，並到現場點交無誤後，就大致完成買賣流程了。

交屋流程

代書至地政機關領取核發之新權狀
產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點
買方備齊尾款、代書費、規費、服務費，現場點交，完成手續。
取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約

若買方有貸款而賣方無代償，於交屋前通知賣方領取清償證明，交與代書辦理抵押權塗銷登記。
塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點

注意事項

簽收尾款時同時點交房屋（最好能在房屋現場點交，或是提早先檢查屋況）。
且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等。

地價、房屋、水電、瓦斯、管理費應一併分算及找補清楚。
可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費情事。

應向代書索取土地增值稅單正本、公契契稅單影本等文件。

其他
清償─給付債權之標的以消滅其債之行為。清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據。 
 

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寄件者： 蘋果紅了 傳送時間： 2008/5/14 上午 03:55
一公　
計算公設比的方式之一，在計算公共設施面積時並不特別區分共同使用之大公或部分使用之小公，而以全部的公共設施面積合起來做為計算基準，不區分住戶使用程度差別。以一公方式計算公設比時，係依照全部主建物面積並包含附屬建物之總面積為基準，按各自區分所有權建物面積占全部建物總面積之比例來分攤所有公設面積；使用一公的計算方式在辦理產權總登記時比較不容易出錯，也比較不會造成住戶在公共設施使用上的糾紛，為較佳的公設分攤計算方法。

土地使用分區　
區域土地分為非都市土地及都市土地兩種，各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區，並做為管制之依據。

非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他使用區或專用區；

都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區，如住三之一、工一、工二、工三等分區。

女兒牆　
建築物屋頂外圍之矮牆，主要作用為防止墜落之欄杆，以維護安全，另於底處施作防水壓磚收頭，避免防水層滲水及防止屋頂雨水漫流。女兒牆高度依建築技術規則規定，視為欄杆之作用，如建築物在二層樓以下不得小於一公尺，三層樓以上不得小於一點一公尺，十層樓以上不得小於一點二公尺。另外亦規定女兒牆高度不得超過一點五公尺，主要為避免於建築物興建時，建築業者刻意加高女兒牆，預留以後搭蓋違建使用。

大公　
計算公設比的方式之一，一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施，如屋頂突出物及屋頂避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部分。由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用，所以在計算大公設分配比例時，通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準，按各自區分所有權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。

小公　
計算公設比的方式之一，指非所有區分所有權人都會使用到的公共設施，而只有一部分或是少數特定區分所有權人會經常共同使用到的公共設施部分；通常類似當樓層的樓電梯間及梯廳、附屬於當層公共區域的陽台、花台等。因為小公的使用性質多屬於當層區分所有權人共同使用，所以在計算當層小公設分配比例時，通常是以當層區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準，按各自區分所有權面積占當層所有主建物面積之比例來分攤當層的小公設面積。

工程受益費　
工程受益費是指因各級政府推行都市建設，提高土地使用或便利交通而興建或改善之公共設施等工程，就直接受益之公私有土地及其房屋或改良物所有人徵收之稅捐，並以稅捐機關為經徵之機關。工程受益費的計算方式是以直接面臨興建或改善工程之受益線，與其周側一定深度範圍內的受益面積為基準計算之，繳納期限為一個月；通常工程受益費都會延遲繳納，只有在土地或房屋發生移轉或設定典權時，才會查明是否有欠繳工程受益費，如有欠繳情形時，必須繳清後才能辦理後續過戶手續。

公共建築　
是指具有公用性或公益性的建築，因此，只要是一般大眾有權使用的都可被歸為公共建築。例如：學校、郵局等。

公共基金　
為落實公寓大廈的管理維護，關於公寓大廈之共同利益及修繕、維護事項，需設置公共基金以作為其經費來源，因此有關該大廈之共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良等費用，均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公共基金的來源有四種：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是在84年6月28日以前就已取得建造執照的公寓大廈，僅能適用後三種的基金來源，購屋者無權向建築業者追討第一種基金費用。

公共設施　
公寓大廈的公共設施部分即指其共用部分，包括住戶共同使用之設施，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等；但不包括約定共用部分的面積。

共同使用的公共設施面積在辦理登記時，是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有，因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣，確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等，避免分攤到無用途的公設面積。

公設比
公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。至於各區分所有部分的公設比計算方式，則應該以各個區分所有建物部分，依照其主建物面積（包含陽台、雨遮等附屬建物）所應分配比例之公共設施面積，與各個區分所有建物總面積之百分比值；在計算公設比時，因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃，營建業者有時為了降低或增加公設比，會以停車位所佔的面積做增減處理，通常台中停車位的面積大約控制在6到8坪間為合理值。

公寓大廈　
公寓大廈的定義簡單來說，只要一棟建築物裏面住有兩戶以上住戶，就可以稱為公寓大廈，另外，各自獨立使用的建築物如透天連棟或獨棟別墅，其共同設施的使用與管理如管理員室或社區中心，具有整體不可分性的集居功能時，也屬於公寓大廈的一種；而公寓大廈管理條例中對公寓大廈的定義，並沒有限定建築物的構造種類和規模範圍，只從使用功能上來區分，因此不論辦公室或住宅或商場，只要在構造上或使用上可區分為專有或共用等數部分者，就要受公寓大廈管理條例的管理。

日照　
太陽對物體的照射現象稱之為日照。依照現行建築相關法規規定，基於衛生上的考量，住宅至少要有一居室可直接獲得日照。

主建物　
具有使用上及構造上之獨立性的建築物，並應編列門牌，包括客廳、餐廳、臥房、廚房等等。因此簡單來說，主建物就是室內面積，有編釘門牌，而且可以自由進出。房屋面積是三部分的總和：一是主建物，二是附屬建物，三是公共設施。上述面積都要經過地政機關登記過才算數，消費者可以從『建物所有權狀』上看的一清二楚。消費者在買房子時，不要僅問籠統的房屋總坪數多少，應該瞭解上述三部分的個別面積，才能知道到底真正屬於專用的部分有多少。

共用部份
共用部分通常指公寓大廈的公共設施空間，因此在專有部分以外的其他部分以及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用的屋頂突出物、法定空地、防空避難室及機電空間等皆屬於共用部分，而且不可以獨立登記為專有部分，但可以做為約定專有使用。此外，公寓大廈的起造人或建築業者，不可以將共用部分包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等空間，讓售給特定人或區分所有權人以外之特定人，設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益的行為。

合法夾層　
合法夾層的定義，是指夾層的設置係依照建築技術規則所規定住宅、集合住宅樓板挑空部分之位置、面積及高度均符合法規者，是為合法夾層；因此消費者應特別注意購買夾層屋時，其夾層部分是否合法。其合法之規定為： 一、挑空部分每住宅單位限設一處，應設於客廳或客餐廳之上方，並限於建築物正面或面向永久性空地之方向。 二、挑空部分每處面積不得小於十五平方公尺，各處面積合計不得超過允建總容積的十分之一。 三、挑空樓層的高度不得超過六公尺。 四、同一戶樓層高度最高不得超過四‧二公尺。五、建築物設置夾層者，僅得於地面層或最上層擇一處設置。 但是如挑空部分有計入樓地板面積時就不受限制，相對的消費者就損失了挑空部分的面積了。

合法違建
因為建築法令的修正，舊有經拍照列管有案之違章建築，可列入暫緩拆除項目的違建，稱為合法違建。依照現行法令規定，應拆除之違章建築不得准許延緩拆除或免拆除，但是因為現有地方政府的人力不足，列入暫緩拆除之舊違建並無人力施行拆除，僅對其有妨礙都市計劃、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻等有重大影響之違章建築先行拆遷或整理；舊違章在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建或修建。

回殺　
為了業績，開發專員往往不論所開發的案源底價是否偏高，都先與買方簽下委託銷售契約再說，而後再找屋主議價，更惡劣的是已經和買主談好價錢，卻又回頭與賣方殺價，以賺取更高的利潤。

地主保留戶　
建商與地主合作開發興建，由地主保留分得而尚未出售之房屋，稱為地主保留戶。當建築物完工後，地主通常也會將所分得的房屋出售，所以有時候可以看到同樣一個房屋銷售個案，卻有兩、三個甚至更多的業者或銷售仲介公司在銷售房屋，其中就有這些地主的保留戶，因為與合建建商價格不合或急於脫手，所以自行委由銷售仲介公司處理；當然，由於地主保留戶並無開發成本考量，所以經常會以低於建商所訂售價極多的價格賣出，只不過由於一般合建分屋的原則是，地主分得低層樓的房屋，停車位也未必理想，所以選擇性會比較少。

地價稅　
地價稅屬於持有稅，指所有權人於土地持有期間內就其使用收益所課徵之財產稅；已經規定地價的土地須依法課徵地價稅，所以只要持有土地的一天，就必須繳納。所謂地價又可以分為公告地價及申報地價兩種，目前政策概以公告地價的八成為該土地的申報地價；此外，地價稅的課徵方式，是依照申報地價標準按土地所有權人持有土地面積的地價總額，依課稅等級分成六級，採累進計算方式課徵，如果土地符合自用住宅用地者，其地價稅以千分之二的稅率課徵之。

存貨　
係指營建業在建房地、待建土地、待售房地。與入帳情形同為分析營建業之重要指標，若入帳金額大，待售房地金額(存貨)也同步增加，一旦資金吃緊，易造成財務危機。

剪力牆　
剪力牆（shear wall）又稱為為耐震壁，是建築物抗震的重要結構體， 通常被設計在電梯間，較一般牆壁厚上許多（25公分以上，甚者超過50公分）。材質方面，在台灣由於建築物通常以鋼筋混凝土為主，因此剪力牆幾乎都是鋼筋混凝土所建構。

由於剪力牆的勁度很大，因此可以承擔極大部份構造物的水平力，能在地震初期就把大部份的能量吸收，以減少結構的破壞，故成為目前耐震設計中非常重要之結構系統。

灌坪數　
銷售人員向買方虛報房屋坪數，廣告宣稱的坪數往往多於實際權狀上所記載的坪數。

區分所有　
區分所有包括專有部分和共用部分，即公寓大廈內全部的所有權數人對該建築物各有其專有部分，並就其共用部分如屋頂突出物或機電空間等，按其應有部分各有登記之所有權。另外，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，所以區分所有權的建築物，與其基地之間有一體的特性。通常建築師在申請建造執照時，就會就建築物內的專有部分及共用部分做區分，以為未來登記時之參考依據。

餘屋數　
係指營建業主尚未賣出的屋數。餘屋問題可視為影響房地產景氣的重要因素，不但可導致營建業的財務問題，且會造成民眾購屋的觀望。

使用執照　
建築物完工後所應請領之執照。依我國法令規定，建築物於興建之前應向地方政府主管機關申請建築執照。因此內政部營建署依據核准資料所統計之建築執照申請戶數、面積，可視為國內房屋供給量之領先指標；另外，建築物興建完成後，也要向地方政府主管機關申請使用執照，因此營建署依據核准資料統計之使用執照核發面積、戶數，可說為營建業完成營造之數量，亦即當年投入之新成屋數量，兩者落差約二至二年半。目前台中申請使照從掛號到取得約45~60天.如審核不過,需再從新再來一次 .很好笑吧

鋼骨結構
房屋建築之一種方式，此法多用於樓層較高的建築。一般而言，建築構造可分為兩類，鋼骨結構建築一般用於樓層較高之建築，雖然有施工期間較短、防震係較高之優點，但每坪建築成本也較高。而鋼筋混凝土建築的每坪建造成本較低，但依樓層的高度不同，每坪建造成本也會有所差異，大體上樓層越高，每坪平均建造成本也越高。目前台中SRC約7~8萬營造成本(含配備)

鋼筋混凝土建築　
房屋建築之一種方式，此法建築成本較低。一般而言，建築構造可分為兩類，鋼骨結構建築一般用於樓層較高之建築，雖然有施工期間較短、防震係較高之優點，但每坪建築成本也較高。而鋼筋混凝土建築的每坪建造成本較低，但依樓層的高度不同，每坪建造成本也會有所差異，大體上樓層越高，每坪平均建造成本也越高。RC結構約5~5.5萬/坪.超高樓層15F以上.因含整棟消防灑水系統 .約提升0.7萬左右/坪

露台
露台不計任何面積，亦無產權登記；因其不列入任何面積計算中，亦無持分的問題。使用上依不同情形，劃定不同區分使用；如屋頂露台，屬共用部分，並不歸屬頂層住戶，若頂層住戶私自隔離圍繞屋頂露台，作為私用，即違反公寓大廈管理條例；若屋頂露台作為依法規設置之避難平台，更涉及危害公共安全。另如建物退縮而產生之露台，因無公共走道通達，可經由區分所有人會議決議，作為約定專用，供當層住戶使用。陽 花 露佔總售坪約10%.(快速計算成本時).屬獎勵面積.不計容積

基地面積
基地面積一般意指建築基地之面積，而非全部土地面積；

建築基地為其土地上建築物所占用的地面面積與依法留設法定空地面積的總合，所以實際建築基地面積應該是以申請建築的土地面積，扣除其中屬於道路用地、畸零保留地、自願保留地、公共設施等保留地之面積後，實際可供建築之土地面積。

建築基地面積之計算，是以其建築基地水平投影下來的大小面積計算，也就是說如果是有水平斜角的山坡地，就不能以其斜邊實際丈量的尺寸計算面積，而必須以其投影至水平面之面積計算。也就是俗稱肉地.

基地面積除以總售坪=倍數.
倍數除以土地單坪價加營造成本價x1.15=單坪成本
單坪成本x1.2=底價
底價在依樓層.垂直作價差調整
(看到的人.算幸運)

銷售率　
係指營建公司推出的新屋量與實際銷售量的比 。分析個別營建公司業績，推案量和銷售率是重要的觀察指標，而營建業的推案方式有預售和先建後售兩種，另外過去推案而未賣完的餘屋也是入帳來源。若以先建後售方式推案，當年推案賣出的部分極為當年的業績，餘屋銷售亦同，若以預售方式推案，入帳期間可能為一兩年後，故營建業入賬有落後景氣的特色。 總底價除銷售價=實際銷售率
 
 

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寄件者： 蘋果紅了 傳送時間： 2008/5/14 上午 03:59
法定空地
為了管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制外，法律並規定基地面積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積，稱為建蔽率管制；所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為法定空地。法定空地與建築面積所占之地面一般，由區分所有權人依比例共同持分，但是因為建築面積所占之地面通常屬於室內部分，無法約定專用，但是法定空地就可以約定專用了，因此在購買房屋時，應該看清楚基地內法定空地是否有約定專用的情形，或是被人侵佔使用或遭鄰地占用等狀況，才不會在未來發生糾紛。

法定車位　
建築物依照法令規定必須留設有停車空間及防空避難設備，通常法定防空避難設備也兼做法定停車空間。目前法定停車位視為附屬建物，必須與主建物一起登記，不能單獨出售，所以消費者在產權登記時，要特別注意如果沒有購買停車位時，是否有持分到停車位的面積；此外，留設於法定空地的停車位因為沒有辦法辦理登記，所以沒有產權也不能出售，只能在規約中規定為約定專用，但未來如果主建物因出售給他人時，其規約中已規定車位之約定專用部分是可以被繼受的。

獎勵停車位　
獎勵停車位指的是依據各種獎勵設置停車位辦法而增加設置的停車位，同時也增加了基地容許總樓地板面積及高度，因此在獎勵停車位的定義上實際是必須「供公眾使用」的；但是因為獎勵停車位是可以辦理建物所有權第一次登記，可以申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以通常起造的建商會將多餘的獎勵停車位賣給非區分所有權人，也就是非本大樓的住戶，但是該車位所有權人並沒有參加區分所有權人會議及行使表決權的權利，也就造成了許多糾紛事件，消費者不能不特別加以注意。

法拍屋
法拍屋係指經由法院拍賣程序所出售的房屋；法拍屋經常是銀行因抵押而承受之債權物，交由法院強制拍賣以解決呆帳。由法拍屋的價格比市價便宜許多，如果經過流標的話，更可以找到一些物超所值的房屋，但是參與競標法拍屋必須十分熟悉拍賣流程，並且對拍賣標的有相當程度的瞭解，否則會遇到一些不易解決的問題；通常法拍結果以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人，如投標人願出之最高價額相同者，以當場增加最高者為得標人，無人增加價額者，以抽籤決定得標人；如無得標則為流標。

矽酸鈣板　
矽酸鈣板（Calcium Silicate Board），是一種防火材料，防火性佳，耐水性也比石膏板好,目前建商大量使用於衛浴上端

建築經理業　
術語簡稱建經,係指居於建築業者、購屋業者以及銀行業者三者間之媒介業者。其功能為受委託從事興建計劃與諮詢、契約鑑證、不動產評估及徵信、財物稽核等，扮演類似鑑證之角色。依法令規定，建築經理公司一定要有銀行投資參與才能設立，所以其與銀行間關係密切，而建設公司則為其主要顧客。

建築線　
依法律規定，建築基地如要申請建築必須與建築線相連接，而建築線指的就是基地與已經依法公布的都市計畫道路間的境界線，或是依法有指定退讓之現有巷道邊界線；法律規定建築線之意義，是為了確保建築基地與道路出入口之連結，並且明確界定公共領域與私有權屬的界限，以維護良好的都市景觀。基於此項原因，如果都市計畫道路已經公布，但是尚未拓寬或開闢完成時，仍然必須以公布的計畫道路界線為建築線，退縮建築；同時，除了招牌廣告物外，建築物或雜項工作物是不可以突出於建築線之外。

高層建築　
建築物的樓層高度超過五十公尺或是樓層數超過十五層樓者，都稱為高層建築。早期法規因為並未對高層建築物的結構系統、環境影響及防災逃生等另加規範，因此許多高層建築物的結構系統或防火消防設備都不敷高樓層與高密度居住或使用人口的建築物使用，為了維護公共安全與保障居住者的生命財產，乃特別針對高層建築作較嚴格之控制與管理；包括留設較大之空地比及綠化空地，建築物退縮落物曲線距離，留設出入口緩衝空間，提高抵禦地震力及風力作用的能力，以及加強防火區劃及逃生設備標準等.且須整棟大樓加裝灑水.消防系統.造價提升約10%

綠建築　
綠建築並不僅指在建築環境上進行植栽綠化，而是指「強調與地球環境共生共榮的建築環境設計觀」；凡屬節能設計之建築均可稱為綠建築。內政部營建署為推動綠建築觀念，特訂定七項綠建築評定指標，供廠商申請認定及消費者參考。凡合乎：一、基地、屋頂、陽台綠化。二、基地透水率保水指標。三、省水水資源指標。四、省電日常節能指標。五、資源回收CO2減量指標。六、污水及垃圾改善指標。七、廢棄物減量指標。合乎上述兩項以上指標的建築物即評定為綠建築。

綠覆率
綠覆率也是建築基地綠化程度指標之一種，計算方式是基地範圍內所有由綠色植被所覆蓋部分的面積與基地面積百分比值。綠覆率檢討的意義與目的，與綠化面積檢討的意義相同，都是為了都市內自然生態的涵養與保育；但是兩者檢討的方式並不一樣，綠覆率在計算時並不以鋪面面積計算，而是以綠植栽覆蓋面積範圍來計算，例如在硬鋪面上以樹穴或花台植樹，並非計算樹穴及花台的面積，而是以樹冠幅員所覆蓋的範圍來計算綠覆面積。

履約保證　
為了確保購屋者的權益，在房屋預售完成契約後，賣方就契約內容承諾履行建築施工完成並交屋之責任保證；通常必須委由第三者如銀行或建築經理公司為履約保證單位。履約保證源起於早期預售制度尚不建全，亦無消費者保護機構的成立，所以常發生購屋及交屋糾紛事件，甚至有營建業者收取購屋款後惡性倒閉的情形，因此產生由銀行設立的建築經理公司，代購屋者監督賣方確實履行合約，並且監督工程進度的進行以及工程品質的控管，以保障購屋者的權益。

廣告戶
建築物興建完成或者正在施工中，但已經完成低層樓的結構體，為了延長銷售期間並增加銷售量，業者乃選擇適合而未售出的單元作為銷售樣品的房屋，完成室內裝修的工程以吸引顧客購屋的慾望，這些作為實際銷售樣品的房屋就稱為廣告戶。通常廣告戶是已經完成裝潢的實品屋，業者不可能保留不賣，但又因為室內格局已經固定，且經一段時間的人潮觀看，因此在售價上會比較有彈性，對於不希望花錢再裝修購買傢俱的消費者而言，不失為一個好的選擇。

總銷售面積　
建築物在銷售合約內所登載的銷售樓地板面積，並且已經將公共設施面積與房地比之分攤方式及比例計算完成登載於合約中，惟尚未經過地政機關的實測與標準計算，所以未來交屋時仍將有部分面積之誤差；通常在銷售合約中會特別說明，銷售面積與權狀面積誤差在百分之一以內時，不須互相找補。除了銷售樓地板面積外，購屋者也應該注意土地持分面積是否有變動或找補的情形，因為如果建築基地有任何保留地必須辦理分割，或是有地界不清被佔有等情形時，基地面積可能會因此而變動，持分土地面積也就會不同。

銷售率　
係指營建公司推出的新屋量與實際銷售量的比 。分析個別營建公司業績，推案量和銷售率是重要的觀察指標，而營建業的推案方式有預售和先建後售兩種，另外過去推案而未賣完的餘屋也是入帳來源。若以先建後售方式推案，當年推案賣出的部分極為當年的業績，餘屋銷售亦同，若以預售方式推案，入帳期間可能為一兩年後，故營建業入賬有落後景氣的特色。

餘屋數　
係指營建業主尚未賣出的屋數。餘屋問題可視為影響房地產景氣的重要因素，不但可導致營建業的財務問題，且會造成民眾購屋的觀望。

機電空間
指放置機電設備之空間；為提供置放電機、煤氣、給水、排水、空氣調節、消防及污物處理等設備之空間。建築法規規定在允許容積百分之十以內的機電設備空間不計入總容積樓地板面積計算，而實際設置之設備通常不需用到百分之十的面積，因此其剩餘的面積，仍以機電空間名義持分給住戶使用。一般而言，實際設置之機電設備空間，以大公方式持分全體住戶；剩餘之機電空間，依不同產品規劃定位，併入整體設計中，作為儲藏室、廚房、洗衣間等，以約定專用方式持分與使用住戶。 
 

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寄件者： 蘋果紅了 傳送時間： 2008/5/15 上午 04:50
次級房貸是什麼

1.何謂次級房貸風暴?

次級房貸指的是房屋公司給那些信用記錄有問題的客戶貸款。這類客戶的收入較低或者信用有問題，銀行通常不願意給他們提供房屋貸款，次級房貸公司給這類客戶提供的貸款機會但貸款利率往往很高。

2.所謂次級房貸（subprimemortgage）

是指對信用品質較差的借款人承作的房貸，或以原有房屋貸款再融資的房屋貸款，因違約風險較高，借款利率也比較高。台灣尚無這類商品。
中華信評研究報告指出，美國根據借款人信用品質好壞，將貸款區分為「主要（prime）」與「次級（subprime）」房貸，也可再進一步細分為一胎（first lien）房貸、二胎（second lien）房貸、高貸放成數（Loan-To-Value；LTV）房貸與房屋淨值（home equity loan）房貸。中華信評表示，美國次級房貸在1990年代中期曾經十分興盛，不過之後發生長期資本管理公司（LTCM）危機，加上美國聯準會（Fed）採取升息政策，許多承作次級房貸放款的業者面臨資金流動性問題，以及次級房貸利潤不夠高，迫使許多業者退出這個市場。
中華信評指出，美國次級房貸在美國降息期間再度大幅成長，原因包括當時美國房價上升速度快、市場流動性充裕，投資人增加對收益率較高產品的需求，導致更多次級房貸需求。
中華信評表示，房價上漲讓借款人與放款人雙方忽略或降低對次級房貸風險特質的戒心。
次級房貸借款人碰到房貸支付問題時，只要取得轉貸的機會，以借新還舊的方式，解決財務困難，保持表面健全的房貸還款紀錄，以致次級房貸的內在風險之前未被揭露出來。美國聯準會2004年起至2006年 6月止共計升息17次，終止房市熱潮。中華信評報告指出，房價上漲趨勢減緩，似乎無法掩飾信用紀錄不良、貸放成數過高、所得或資產證明文件不足等問題，因此次級房貸的信用表現在2006年開始迅速惡化，當承作次級房貸放款的業者體認錯估次級房貸潛藏風險時，次級房貸的放款規模實已達到借款人無力承擔的水準。簡單來說，就是一般信用較差着,於品質佳銀行貸不到錢，但有一批信貸公司貪圖較高利率貸給這些信用差的人，甚至無所得者也可貸款，更可怕的是無所得者連頭期款也由信貸公司先支付，然最嚴重是信貸公司將此部份房貸不動產證券化，轉成債權憑證，銷售給銀行，企業及投資人，此部份連帶的金額，目前估不出來，這未來會影響美國的企業支出及降低消費意願。

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寄件者： 蘋果紅了 傳送時間： 2008/5/15 上午 05:01
租房子一定要訂契約嗎？ [李國禎]

在進入主題之前，先來談談契約的概念。其實契約的定義很簡單，只要兩個對自己意思可以完全認識與表達的成年人，對於某一件事達成相同的共識，一方享有一定的權利並承擔部份義務，另一方負擔相對應的義務和享有相對應的權利，契約就告成立並生效。至於有些書上會提到「特別生效要件」這個概念，是法律針對一些比較容易發生糾紛的契約類型所特別要求的條件，法律規定要達到這些特別的條件，該類型的契約才能真正生效。但其實契約就是一般社會生活的遊戲規則，大家對相同的遊戲規則達成一定共識，社會生活就會通行無阻，等到有人破壞這個遊戲規則，再由大家所認同的遊戲規則來決定應該由誰負起責任。

租賃契約當然也是契約的一種，但租賃契約需要白紙黑字寫下來才算數嗎？既然租賃契約算契約的一種，當然只要雙方對於租賃的意思（約定一方交付物給他方使用，他方交付租金）和內容達成相同的共識，租賃契約就算成立了，並不需要訂立書面才能使租賃契約成立生效。

不過租賃到底與買賣不同，買賣只要銀貨兩訖，雙方的法律關係就終止了，至於一些所謂的售後服務，其實都只能算契約後義務，與真正的契約義務還是有差別。但租賃關係，不管是到租書店租一個小時的漫畫，或是到機車店租一天的車，甚或是跟人家租十年的房子來住，從契約成立到契約關係終止，一定會有一段時間的經過。也因為時間比較長，所以就容易因為人的記性、環境或市場的變化，而使雙方對一些契約關係的細節或契約終止後的歸還問題引起不必要的糾紛。所以法律針對一些比較容易引起問題的契約關係，就會有訂立書面的要求，要求針對該類型的契約應該訂立書面，否則契約關係可能須由法律強制規定一些內容甚或是使契約歸於無效。

租賃契約就因為容易發生問題，所以法律對於租賃契約也有所謂訂立書面的要求，不過因為租賃的時間有長有短，一定要求契約雙方訂立書面也相當麻煩，而且如果因為沒有訂立書面就使契約無效，那很多社會生活反而會運行不起來，引起更多的糾紛。所以法律規定，超過一年以上的定期租賃契約才應該訂立書面，如果不立書面，法律就強制規定你為不定期租賃，契約雙方就算對契約關係的期間有口頭上的約定，沒立書面因為沒有依據，大家口說無憑容易引起糾紛，法律就規定你們關於期間的約定是無效的，強制你們變成不定期限的租賃關係。

定期跟不定期，有什麼差別嗎？其實就是有沒有期間限制的問題而已，凡是定期者，除非有相反的約定，不然期間一旦屆至，契約關係就自動消滅了；而不定期者，就是必須有積極的意思表示，才能消滅彼此的契約關係。

定期性的契約關係能夠讓社會生活更有規則，並使大家都很便利，所以法律相當保障定期性租賃契約，除非期間屆滿或有發生雙方都覺得不想繼續契約關係的事情外，定期性租賃契約並不能在期滿前任意終止掉；相反地，因為繼續性的契約關係比較容易發生問題，所以法律通常比較希望契約能夠越短越好，讓大家能隨時終結掉這種容易引起糾紛的社會遊戲規則。

但隨時終止掉契約關係，似乎有點不公平，如果房屋承租人一時找不到可以代替的房子居住時，不是更容易引起糾紛？姑且不論現在很多承租人都是租房子來做特殊目的的使用，通常會租房子住的人在社會上普遍還是屬於比較弱勢的一群，一旦法律允許他們被房東隨時掃地出門，是相當大的社會問題。所以針對房屋的租賃契約，法律就規定必須符合特定要件，比方說要收回自住或是房客欠租、破壞房子等情況，房東才能收回房子。而且要收回的話，也必須在相當期間之前就要先行通知了，保障房屋承租人的規定可以說是相當周全。也因為法律的特別規定，房屋的不定期租賃關係比起其他物的定期或不定期租賃契約反而更不容易消滅。

所以租房子不一定要訂契約，只是不訂契約會因為租賃期間的長短而使雙方的權利義務有不同程度的保障，單看雙方認為何種關係對自己或彼此間的關係最有利。

參考法條：民法第421條、第422條、第440條第2項、第450條第2項，土地法第100條，最高法院19年上字第2558號判例
 
 

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寄件者： 俏皮娘 傳送時間： 2008/5/19 上午 04:53
購屋流程與計畫

台灣房屋情報 (2007-03-23)  沈居正

對很多人而言，購屋是一生當中重要與少數的決策，由於金額龐大，購屋者務必事前謹慎小心，做好房屋情報功課，以免讓成家的美夢變成惡夢。台灣房屋情報特別彙整購屋流程的相關注意事項，提供網友擬定購屋計畫的參考，我們由衷地建議網友，務必要理性購屋，千萬不要衝動購屋。

■購屋流程︰
從準備購屋的開始，務必先擬定計畫︰
1.財務計畫：
A.參考台灣房屋情報www.houseNEWS.com.tw首頁房貸試算表。
B.最起碼應有10%自備款，另外也應準備購屋雜項開支約10-15%作為添購家具、裝潢與雜項開支之用。
C.每月攤還本息的能力（注意寬限期）估算自己的購屋總價。
D.從總價的範圍，可從台灣房屋情報的「成屋」或是「預售」搜尋，列舉出多項可能選擇的建案。
E.精算家庭收入與家庭開銷，做好家庭收支帳本與財務計畫。
F.謹慎評估，將壽險、意外險、火險與地震險等保險納入財務計畫。

2.搜尋物件：
A.從地圖上，模擬家中成員的上班通勤動線，居家環境與上班地點最好在45分鐘的通勤距離。切記，除了居住成本之外，交通成本也是生活當中的主要支出之一。
B.鎖定區域之後，可透過台灣房屋情報首頁的「區域搜尋」、「新案情報」與「建商情報」等多種方式仔細搜尋。
C.可透過本網創新的「對照」功能，在選定的三個建案中進行比較。
D.找出適合自己區位、總價、格局的多種物件與替代方案。
E.安排時間與路線，前往現場看屋。

3.現場看屋：
A.務必親臨現場看屋，多看總是沒錯。
B.注意認知差距，通常樣品屋與未來實際交屋的景象未必完全相符。
C.多到工地附近走走，實際體驗當地環境