目前投報率最高一般都是公寓頂樓(83年加蓋,目前緩拆)加蓋,因為取得單價便宜,
所以投報率都可以到6%以上,甚至到8%,不過因為是公寓頂樓加蓋,一般房客懶得爬樓梯
的便不會考慮,所以電梯華廈便比較受房客歡迎o
          但電梯華廈因為公設高,相對成本也比較高,因此投報率會降到5%,不過我認為這是
個未來趨勢,畢竟電梯華廈是較受消費者歡迎與喜愛,因此投資客必須面對著個趨勢,慢慢
接受這個事實,畢竟投資房地產不但可以節稅(請參考稅務篇),增值(請參考投資篇),更是個
穩定收入,是個低風險報酬率頗高的投資管道o
          目前有一個物件在商圈附近,是個七樓電梯頂加,權狀快30坪,七樓目前出租二萬五,因
為他只有一個房間,其他就是大客廳和飯廳,所以無法像其他投資客隔成四間,一間出租1萬1
以上,就是說原本可以出租4萬4,可是他只出租2萬5,在估價學裏是屬於特定價格,而不是正常
價格,因此若以投資眼光來說,應該以保守估計3萬5來計算才是正確的o
          七樓頂加隔成三個套房,兩間出租1萬3,另1間出租8千,所以共3萬4,也就是每個月的租
金6萬9,投報率就是6萬9X12/1670(總價)=5%,符合本人所說電梯華廈的投報率;然後我們再來
算房貸與租金的關係,原則上以利率2.5%來說,貸款本息攤還每月約5250元,若房價1000萬,自
備300萬,貸款700萬,每個月本利攤還約36750元,若投報率5%,1000萬總價則租金收益每個月
為4萬1(1000X0.05/12=4.1),就比房貸高出一些,也就是您自備三成後,假設房租都沒空窗期,您
就可以坐收房東收益,二十年房貸都由房客幫您繳納,做個快樂投資客,何樂而不為呢?
        所以這個案例就是房價1670萬,自備三成501萬,貸款1169萬,每個月本利攤還6.1萬,剛剛
提到房租收益為6.9萬,所以20年房貸可以全由房客幫您繳納,但是當房東也有風險,就是房客
來源不穩而造成租金空窗期;本人分析此案件位於百貨商圈,房客很多都是專櫃小姐,據我所
知很多專櫃小姐都是南部人,對台北不熟,勢必會租在百貨公司附近,因此這個案例的空窗期
是不會太久,而且專櫃小姐租賃是很穩定的,這就是根據估價法的區域分析o

           以上僅供各位前輩參考o