＜套房租金評估＞
我們一般在選可以改裝成套房的物件時，通常都會選在學區與商業區交錯的地方，但這其實見人見智，在沒有學區的地方相對它套房也少，有的時候反而超出預期。一間透天租到八千塊，但一間小小的套房卻可以租到六千塊，正是因為物件產品稀少的關係。
在選擇地方時，我們通常會用預估租金下去回推，問題又來了，如何去界定租金要訂多少呢？
通常的做法是在拍賣網站或出租的網站上，先PO示意圖或是找一張很類似之後做的套房裝潢情境圖，讓人家知道裡面長怎樣、大概多大、預計要租多少錢？再從接到的電話量、網路詢問率來判斷可不可以這樣子做。
假設租金5千塊，施工成本是25萬，我可能設定5坪大小，取得成本1坪約5萬，在出價上可能出四萬多，因為還要抓代書費、契稅、代書費的空間。控制好你的成本在50萬以內，初估一年投報率約12%，訂價部份完成，再來就是簽約。
＜借屋裝修＞
簽完約之後，可以跟屋主談借屋裝修，但這也表示，之後有漏水、壁癌等問題你都必需要概括接受，因為原屋主不會幫你處理。
在裝潢同時，你就可以Call當初那些打電話來的房客，或是有提問題的人，請他們到現場來看，跟他說我到時候這一間會隔成什麼樣子，願不願意跟我訂，先收你一千訂金就好。
假設完工後來現場看屋況，你不滿意我無條件退你，但如果連來現場都不看一下，那一千訂金就沒收。基本上願意下訂的客戶不太會去看其它房子，即便不滿意，卻也都還能接受。
整體而言，在還沒有過戶完成之前，我們就已經在改裝套房；在還沒改裝完畢之前，套房已經出租出去。裡面的設備、銷售的資料雖然在還沒過戶之前偷跑可能會有一些爭議，但我們可以先透過房仲朋友放風聲，讓整個改裝出租流程更順利。
試想一下，我們一間成本50萬，投報率12%，一間賣80萬，這樣子至少有好幾趴的收益。6間近30坪的施工費用150萬加上其它費用扣一扣，短短三個月你就有180萬的現金流進來。
這就是套房投資的獲利模式，當然，中間的溝通協調也是一大關鍵，必須要做到層層把關，把每一筆花費詳加記錄，不斷找尋改善方式，一年下就的收益就相當可觀。
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