套房投資攻略5要點

精美的套房DM總是吸引許多年輕人或是單身貴族目光，看到實在是很難不心動。上頭寫著套房低總價、送家具、又在商業區，除了飯店式管理，商務套房還有會議室、電影院、寬頻網路，真是租人自用兩相宜。不過以目前套房市場的狀況，套房的投資上有五大點是需要消費者理性評估再下手。

別為精美DM陶醉

套房買主通常因為總價低，選購時比較不會像買大坪數住家時一般的嚴謹，就像買股票一樣，選擇投資標的前，理性的投資人一定會針對個股作「基本分析」、「技術線型分析」、「財務分析」等，當然，投資不動產也是。
一般來說，套房產品的購買評估，應該要注意以下幾個重點。

一、注意套房公設比是否過高：

如果是成屋，可以實際丈量室內面積，與權狀相較，或是查建築物測量成果圖，算出公設比；若是預售屋，只能丈量建築物藍圖，再除以銷售面積，算出公設比。目前有的套房產品訴求「小豪宅」概念，公共設施多，公設比往往動輒30~45％左右，住進去後，才發現洗衣機、晾衣空間不知在哪裡，空間不足，影響日常生活作息方便性。房價低、公設比低的套房才能享有較高的投資報酬率。

二、觀察套房格局規劃：

一般來說，地形方正的基地，建商通常都會規劃一般正常坪數的住宅產品；基地太小或不方正，才會設計成套房，因此購屋民眾須謹慎觀察格局設計，尤其是1層有10幾戶套房的個案，常見的是長條型格局，太長的玄關會影響視覺，使房間感覺更小。此外，弧形或三角形的基地，要注意邊間的套房可能會出現雙面採光或縮角弧度，空間不易利用。

買套房小心賺租金賠房價

三、套房地段與環境攸關投資報酬率：

購買投資性質的套房，最重要的就是要選擇高出租率與高租金水準的地段區域，單價低、生活機能佳、交通方便、近大學商圈、捷運站，都是較好的選擇地點。

四、注意套房管理品質：

此外，由於套房大樓戶數通常較多，出入分子複雜，門禁安全相當重要，一些老舊套房由於門禁管理鬆散，或房東未過濾出租對象，造成治安疑慮，影響出租率，這種產品無法持續享有高投資報酬，消費者應避免選購。

五、套房投資資金與財務的規劃：

套房單價會比同地段的一般住家貴上一截，但是它的折舊速度也最快。5年屋齡的套房，房價可能只剩新屋的6折。因此不要只看眼前預估的租金報酬，套房最容易賺租金、賠房價，因此買套房還是優先看地段，才能保值。
此外，套房貸款成數較低（一般為5~6成左右），因此購置套房須準備較多的自有資金。目前銀行界對套房的定義是12坪以下（有些銀行以15坪為標準），銀行通常認為這類產品主客層經濟力不佳，加上轉手較困難，以及金額不高、較沒有利潤，對套房承貸意願較低。

資料來源：http://www.century21.com.tw/newspage/news04.asp?keyword=%AEM%A9%D0