小套房倒貨 購屋自住好時機

套房推案根據住展雜誌統計，套房產品自94年起受到投資客的青睞蔚成風潮，93年北台灣的套房推案數有52個，推出的戶數有5,517戶、207億元的量體，到了94年，套房個案數增為77個，推出的戶數有7,458戶、344億元的金額，94年的套房推案量體較93年成長了66%，到了95年推案更是達到近5年的新高點，較94年再成長了76%。

套房產品直到96年下半年，金管會開始要求各金融放款單位，對小套房要「從嚴把關」，於是下半年起，套房的推案量就急遽萎縮，96年1~9月的推案量剩下349億元，928檔的黃金檔期，更幾乎看不見套房的新案推出，反而由別墅、豪宅、三房兩廳的標準房，成為市場主力，過去最為火紅的小套房從市場退席，房仲業者認為，不管郊區、市區，小套房都出現一波「倒貨」現象。

套房交屋高峰期 資金壓力大

小套房在過去1、2年曾是房地產投資客的最愛，今年陸續進入完工交屋高峰期，投資客要開始繳交本金利息時發現資金壓力大增，出現拋售潮，由於屬於自用戶的買方也受限貸款成數的壓力，承接意願不強，觀察目前套房價、量都跌。房仲業者分析，真想自住的購屋人，反而可以趁這時進場撿便宜。

小套房社區若是投資客比重過高，很可能是「空屋社區」，未來想要轉手時，轉手性較差；另外，如果套房投資客資金壓力緊迫，繳交管理費的意願會很低，套房的管理品質大受影響，未來賣相會很難看。

另外，各銀行紛紛展開房貸緊縮，加強房貸授信風險，包括台銀、華銀、一銀、彰銀與中信銀對房貸業務，分成三至四等級緊縮房貸措施。其中華銀對南部郊區與投資套房最高貸成數在六成以下，甚至台銀與彰銀不承做套房業務。

套房倒貨 影響房市有限

小套房出現退屋潮、房價暴跌好幾成的消息，經過各大媒體瘋狂報導，引起房地產業界與購屋民眾的一陣恐慌。事實上，套房推案量占整個房屋市場的推案量極小，就算全部倒貨出來，對整體房市的影響應還是相當有限才對。

以今年的推案比例來看，前三季的套房推案量349億元，今年全年的推案量9000億元來核算，套房的推案量更僅占全年推案的3.9%，以這種規模與量體來分析，就算全部都倒出來賣，今年的影響更可說是微乎其微。

不容否認，現階段投資客明顯退出房市是事實，特別是在小套房產品上，而適度的金融緊縮，對房市的遠期發展應該是正面的，所以單一套房投資動機的降低，對房市的影響絕對不大。

銀行業者說，套房投資客比率高達七成，銀行為避免房市反轉，擔心投資客、建商把餘屋都丟給銀行，才提高小套房放款條件。隨著年底立委選舉及明年總統大選的到來，政策作多房市的動作應該會愈來愈明顯，於是最近市場傳聞央行將出面對房貸緊縮的政策作一些調整，說不定很快，套房的政策將會出現逆轉，並再度成為投資人的最愛也說不定。