wdbinc的部落格

政府規定:斡旋與要約是由買方決定的喔!你可選擇那種方式談價格!
但是...一般屋主他對於價位上的思考..都是希望先看到所謂的錢..他才會仔細思考的..所以仲介會希望你先付斡旋也是這種用意..對仲介來講會有幫助..就算他談不成..他也必需把斡旋金還給你..假設他談成了..他也只能把斡旋金轉成訂金而以!

其實主要看是那間仲介公司..有分兩種斡旋方式..一種是唯一斡旋..就是公司只收你這組買方斡旋金與屋主談價格..其他同事買方出的價錢都必需等到你這組結果出來後才可在付斡!另一總就不是了!他可以在收另一組斡旋然後看那組金額高就讓那組成交!所以仲介希望你付斡也是怕他生意跑掉的方法@@"
ps.我是仲介..若有買賣需要也可找我..本公司服務不變..收費減半!
有需要在告訴我^^ 1.為什麼不付斡旋或不下要約就不幫忙談?

不論是斡旋或者要約,其實效力與目的都是相同的,就是白紙黑字地註明買方某某人,願出多少價位與所有權人洽談購屋事宜.

對買方而言,何必寫什麼書面呢?先去談談看有沒有機會嘛!
會這麼想都是合理的.

不過仲介在與所有權人簽定委託銷售契約書時,有一項條款,若有買方出價購買,需在24小時內回報賣方.

口頭的要約在民法上當然也是成立的,只是難以舉證,所以對於屋主來說,他們多半不會把這個問題當真,或者認真思考.
而且萬一買方只是一時興起就出了價,仲介就找了屋主談價位,屋主一答應要賣,買方反而避不見面,那麼仲介未來要怎麼面對屋主?
沒有斡旋就去談,也不是不行,只是很怕賣方或買方反悔,對另一方很難交代.

所以仲介很堅持要收您的斡旋或要約,除了法規的因素,也有心理層面的考量.

2.第一斡旋:

如果這間房子很搶手,的確有可能同時有好幾組買方都喜歡,甚至口頭出價,這時候誰佔到第一斡旋,誰的手上就有主導權.
屋主會優先與第一斡旋商談價格,同樣的價位,就會是第一斡旋成交.

3.怎樣對您才有保障?

不管是開票或是現金,只要找的是合法的仲介業者,都蠻安全的.只要沒成交,斡旋金您可以隨時撤回,仲介要在24小時內退還給您,並不得收取任何手續或保管費.(當然您也不能收利息)

但是...買賣房子是人生的大事,您一定要考慮清楚再下斡旋,因為一旦斡旋成功,十萬轉成定金,這時候才反悔不買,就會發生被沒收定金的憾事了.

您要先確認清楚,房子的產權有沒有問題?現況說明書好好看仔細,有沒有事故或漏水的問題?
您需不需要貸款?您的自備款夠不夠?
除了您自己和老公,長輩要看過嗎?老師要看過嗎?
這些都確定了,對於價位也沒疑慮,這時候下斡旋是合理的事,不用擔心.
如果還有貸款的問題,請先將您的財力證明提供給仲介,請他們先估貸款,並將所需的貸款金額或成數以及利率寫在合約書的特約條款,未達此條件合約不成立.

只有清楚了解過程,您才能買得安心又順利!

1.仲介公司只是居間協助買賣的進行，並無權收受訂金，如果買方有意付出部分價款作為誠意進行交易，則應要求仲介公司出具「出價保證金」或是「斡旋金」之收據，並應確認在一定時間內，若交易成立，可轉為價款一部份；若不成立，亦可退回，而且在屋主未允諾出售之前，買方亦有權撤回斡旋金不買。

　

2.下斡旋金之前應注意事項︰

　

　　　A.明瞭屋況︰

　　　　1.目前很多海砂屋、輻射屋的糾紛，而消費者應該要有警覺。

　　　　2.了解房子是否老舊、危險，以及水電管線配置修護情況。

　　　　3.了解四周地勢是否低漥，是否有污染源或聲色場所或影響居家安寧之。

　　　　4.工廠、廟寺等。

　　　　5.了解房子本身屋主的背景，或售屋原因不要買到換了好幾手的房子

　　　　　甚或兇宅。

　　　　6.了解鄰居的生活水準，與公共設施的維修情況。

　　　　7.附近是否有公車站、幼稚園、巿場、銀行等公共設施。

　　　　8.房屋是否即將要改建、拆除。

　　　　9.是否距離高壓電線、電塔、變電所太接近。

　　　　10.光線、格局、地點、坪數是否都合意。

　　　B.查閱合約︰一份公平的契約，除保障買賣雙方的權益外，更可免除不必

　　　　　　　　　要的紛爭。

　　　C.合理價格︰房屋價格基本上受個別產品差異化之影響甚大，因此，購買

　　　　　　　　　之前應多參觀比價，貨比三家不吃虧。

　　　D.付款方式︰其細節應涵蓋訂金、簽約金、銀行貸款、交屋款及付款日期等。

　　　E.產權清楚︰購買之前除瞭解土地及建物所有權狀確是委託人本人之名義外，應特別注意謄本所記載之內容，檢視其有無設定抵押及詳細核算實際坪數，並對使用面積及公共面積作一說明。

　　　F.附贈設備︰檢視附贈傢俱或冷氣機、冰箱、洗衣機等家電用品，但在價格上可得仔細的衡量一下。

　　　G.要求協助屢行合約義務︰買方在簽約時就應該連帶的要求仲介公司負責協助監督賣方依約如期屢行合約義務，以確保交易之安全性。

　

在此另提供如何去審閱買賣意願書以確保購屋人權益以下步驟可供參考︰

A.價格方面，不要受到經紀人的影響，以自己的主觀意識去判斷，而且從低價出起，從差的條件談起。

B.付款條件，最好是簽約十％、備證十％、完稅十％、尾款七十％。

　

(1)最好開票付斡旋金、支票劃線、背書、抬頭寫屋主的大名，或仲介公司名稱。

(2)付斡旋金時，要請經紀人簽收，及收款人身份確認若現金付款，要收款人身份字號、手印。

(3)附加但書條件，如要求交屋時、室內修繕、附贈傢俱。

(4)不要表現出非常喜歡非買不可的態度以免仲介公司一直要求買方加價；相反的，要讓買方及經紀人覺得你是可買也可不買，或是有家人反對或是在考慮其它屋子，如此可使經紀人更積極向賣方議價。

C.斡旋時間不要太長四十八小時為限，但不得超過三天，免得被綁死。

D.注意合約上權利，若不合理，要據理力爭。

E.要求經紀人在意願書上，確認保證事項如海砂屋或輻射屋、二胎貸款償還等 。

如經過深思熟慮，您就可以放心地下斡旋金了。

 

 買屋訣竅~
1~總價7成開使談~

2~要履約保障~

3~要跟仲介拉感情,隨時聯絡!

4~斡旋金是否含在售價中

5~要找認識介紹的,比較好!

6~在履約保證上要備註:(1年內1~若海沙,幅射,貸款貸不到,漏水,兇宅.巴黎鐵塔一律退屋)先要求測海砂和幅射

7~地籍謄本和賣屋的屋況單要看清楚.

8~多去別家仲介或是臨居探聽此屋為何要賣

9~找里長了解行情

10~不要急,但要找急於售出缺錢的屋主(所以才說要與仲介關係好

11~至少看過50間房子~

 

 

只要簡單明瞭的跟仲介說
你們想當面跟屋主談..而議價金你們當天帶去..也可以給屋主看表現誠意...(但是不要放人家鴿子啊...)
為何會跟你這樣說呢..那優點跟缺點在哪
優點:
1.你變的有主動權..而不是聽仲介教你怎麼做..
2.馬上有答案..一翻兩瞪眼..你們也不用等回報..
3.不用擔心..斡旋金拿不回來的問題
缺點:
1.要是差價太多..我想可能會談的很累..所以要有買不到的心態
2.當面談就不能有緩衝地帶...你跟屋主可是算對立狀態啊
(有斡旋金下去花時間..仲介可是緩衝點..)

仲介通常不太希望沒斡旋金作保障的情況約屋主來..所以會作個保險動作..安一下心..只會怕有人放鴿子..造成尷尬場面..